Ter Steege gastheer van de Overijsselse Woonkeuken

Rijksmonument De Smidse als inspirator voor deelnemers

Vandaag was De Smidse in Nijverdal de ontmoetingsplek voor De Woonkeuken. Hierin werken zo`n 100 professionals vanuit verschillende disciplines samen aan de Overijsselse bouwopgave en de transformatie van leegstaand vastgoed.

Ter Steege Bouw Vastgoed trad als eigenaar van dit monumentale pand op als gastheer van deze bijeenkomst. De bezoekers werden geïnspireerd door inleidingen van gedeputeerde Van Haaf, professor Hospers en Trendbureau Overijssel.

De essentie van De Woonkeuken is ervaring delen en met lef experimenteren. Zo wordt ingespeeld op de grote veranderingen waar Overijssel voor staan, bijvoorbeeld op het gebied van energie, vergrijzing en klimaatverandering.  De Overijsselse Woonkeuken zet in op circulair bouwen, adaptief plannen en inclusief organiseren

Ter Steege Bouw Vastgoed onderkent deze thema`s en denkt volop mee.

De Smidse is door Ter Steege in gebruik gegeven voor tijdelijke bijeenkomsten om zodoende de definitieve herbestemming van dit pand te vinden. Een perfect voorbeeld van adaptief plannen.

Week van de Techniek 2018 bij Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg

Op donderdagmiddag 15 maart hebben wij, als één van de circa 35 bedrijven, onze deuren geopend tijdens de Week van de Techniek 2018. Meer dan 1000 leerlingen van 39 basisscholen (44 groepen) hadden zich aangemeld om de techniek in de praktijk te ervaren.

Ruim 20 leerlingen van groep 7 en 8 van basisschool De Morgenster uit Hardenberg kregen bij ons op kantoor eerst een presentatie over bouw- en vastgoedontwikkeling, daarna een rondleiding met de nodige uitleg op de vele vragen en aansluitend mochten ze zelf aan de slag om in de werkplaats een eigen vogelnestkastje in elkaar te timmeren!

Een prachtig initiatief om de jeugd al vroeg kennis te laten maken met ons mooie vak!

Indië is volop in beweging!

Met een feestelijke ceremonie is op 9 maart het startsein gegeven voor de bouw van 34 appartementen op ‘Indië’ in Almelo, waar voorheen Koninklijke Ten Cate was gevestigd.

Op het 23 hectare omvattende perceel zullen zo’n zeshonderd huizen komen. Het gebied is al  zo’n anderhalve eeuw bekend onder de naam Indië. De naam dateert uit de tijd dat het in Almelo geproduceerde textiel geëxporteerd werd naar Indonesië om daar te laten batikken. Inspiratiebronnen voor de nieuwbouw zijn de historische fabrieksgebouwen, de monumentale eiken en de ligging van het gebied aan de kanalen.

Voor de starthandeling van de 34 zogenoemde ‘boulevardappartementen’ op Indië kwam wethouder Ten Seldam naar het bouwterrein. Ook alle kopers woonden de bijeenkomst bij. Na de toespraken van de wethouder en Hans ter Steege was de onthulling van het bouwbord met alle kopers het echte startmoment.

Video dankzij AAvisie.  Link naar film: Start bouw appartementen Indiëterrein

De appartementen worden  begin volgend jaar opgeleverd.  Het was temeer een heuglijke dag omdat precies drie jaar geleden de bouw van de eerste woningen op Indië startte en er nu 150 woningen staan.

De tweede fase breekt nu aan, namelijk westwaarts, waar de Rijssense Gebouwen Sloperij begint met de afbraak. De gebouwen die tegen de vlakte gaan zijn geen erfgoed, maar naderhand bijgebouwde kantoren en opslagruimtes. Gelijktijdig wordt met de aanleg van het eerste waterbekken tussen de Watertoren en het Stadslab gestart. Indië is volop in beweging!

16 maart 2018: Bewust Veilig Dag!

Op vrijdag 16 maart werd op bouwplaatsen, projecten en in bedrijven verspreid over het land stilgestaan bij veilig werken. Bouwend Nederland, UNETO-VNI, Aannemersfederatie Bouw, de Governance Code Veiligheid in de Bouw en andere stakeholders hebben de handen ineengeslagen om jaarlijks, op de derde vrijdag in maart, Bewust Veilig te zijn. Want iedereen moet aan het eind van de werkdag weer gezond en veilig naar huis kunnen en aan het eind van zijn loopbaan gezond en fit met pensioen.

Helaas blijkt uit cijfers van de Inspectie SZW dat het aantal ongevallen in de bouw en installatiebranche nog veel te hoog is. Vallen van hoogte, onveilig werken met machines en gereedschap én problematische communicatie komen nog te vaak voor. Vaak heeft dit te maken met het feit dat we op veel projecten onder grote tijdsdruk werken.

De medewerkers van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen zijn zich terdege bewust van de gevaren op de bouwplaats en veiligheid staat dan ook hoog in het vaandel. Toch kennen ook zij het gevaar van werken onder tijdsdruk.

Daarom was de Bewust Veilig dag op 16 maart een goede aanleiding om eens extra stil te staan bij het onderwerp ‘Veilig werken op hoogte’. Op de bouwplaats in Eibergen werd een extra toolbox (uitgegeven door Bouwend Nederland) gegeven over dit onderwerp. Het was een goede bijeenkomst, waarbij we met zijn allen toch weer constateerden dat veiligheid altijd topprioriteit moet zijn!

www.bewustveilig.com

Drie generaties Rolefes met elk hun eigen herinneringen

Een nieuwbouwwijk met een eeuwenoude geschiedenis; dat kom je niet elke dag tegen. En een wijk waar drie generaties groot zijn geworden of gaan worden; dat is heel bijzonder. Je vindt het in de Almelose wijk Indië. In de volksmond beter bekend als het terrein van Ten Cate. Voor de familie Rolefes een tweede thuis.

Opa Gerhard Rolefes werkte 46 jaar bij het textielbedrijf. Vader Erwin kwam in 1983 bij Ten Cate in dienst en werkt er nog steeds. Zoon Steven en zijn vriendin Lotte betrekken binnenkort hun eerste woning in Indië; het terrein waar zijn opa en vader jarenlang hebben gewerkt. “Erg bijzonder”, vindt zowel Steven als Lotte.

Een wandeling over het Ten Cate-terrein als kersttraditie

Opa Gerhard en vader Erwin zijn in hun nopjes met de keuze van Steven en Lotte. Voor hen heeft Indië nog altijd een bijzondere betekenis. Ieder jaar met kerst maken ze met de hele familie een wandeling over het Ten Cate-terrein. Hoogtepunt daarbij is een bezoek aan de weverij. Erwin beschikt over een sleutel en ze gaan dan ook altijd even binnenkijken. “Hoewel de weverij al heel lang niet meer in gebruik is, ruikt het nog steeds net als toen”, vertelt Erwin. “De geur van garen en ronkende machines; dat blijft je altijd bij en herken je meteen als je in de weverij binnenloopt.”

Terug naar vroeger: 72 ronkende machines en de geur van garen

De geur is niet het enige dat aan vroeger herinnert. “Ik kan nog precies aanwijzen waar mijn werkbank stond”, vertelt Gerhard. “En de staalspijkers die ik destijds in de pilaar naast mijn werkbank heb geslagen, zitten er nog steeds in. De grootte van de hal is, nu hij leeg is, nog indrukwekkender dan toen. Destijds stonden er 72 machines in die bediend werden door zes wevers; elke wever had dus 12 machines onder zijn hoede.”

Doorleren of werken

Het moment dat Gerhard bij Ten Cate kwam werken, weet hij zich nog goed te herinneren. “Ik mocht kiezen na de zevende klas: doorleren of werken. Die keuze was snel gemaakt, ik had namelijk een gloeiende hekel aan leren. Mijn broer Jan werkte al bij Ten Cate. Samen met een kameraad ben ik naar Ten Cate toe gegaan met de vraag of ze werk voor ons hadden. Ik was toen 14 jaar oud en werd direct de weverij in gestuurd. Mijn kameraad kwam in de spinnerij terecht. Ik weet nog goed dat hij er ’s middags altijd als een schaap uitzag. Hij zat helemaal onder de wol.”

Jaarlijkse sportdag

Wat hij zich ook nog goed kan herinneren, zijn de jaarlijkse sportdagen. “Er werd dan een soort zeskamp georganiseerd op het sportveld van Ten Cate. Blikkengooien was altijd een vast onderdeel. En ’s avonds werd het sportieve gedeelte afgesloten met een groot feest. Daar was altijd volop eten én bier. Ik weet nog goed dat we de dag na de sportdag op de brommer naar het werk reden. Een collega van mij reed pal tegen een paaltje aan.”

De heren van Ten Cate

Met de heren van Ten Cate, de directie van het bedrijf, werd niet gepraat. “Dat deed je niet als werknemer. Wel zag ik ze regelmatig. Ik zie ze nog lopen; door de lange gangen met een lange regenjas aan en de handen op de rug.”
Ieder halfjaar mochten de werknemers van Ten Cate een textielpakket uitzoeken. Gerhard: “Van mijn moeder moest ik altijd katoenen lakens meenemen. Die waren in de oorlog namelijk opgegaan.”

Heftrucks: nooit van gehoord

Het werk in die tijd was zwaar en gevaarlijk. “Tegenwoordig gebeurt er veel meer machinaal. Als we met een ander patroon gingen werken, dan moesten we dat patroon zelf maken. De houten pinnen op het patroon werden verplaatst om een ander figuur te maken. Dat deden we met de hand; met een hamer en spijkers.” Ook het verwisselen van de boomschijven (schijf aan het einde van de as) gebeurde met de hand. “Heftrucks kenden we in die tijd nog niet. “Bij een collega ging het een keer mis.”, vertelt Gerhard. “Hij kreeg de schijf op zijn teen, met als gevolg dat zijn teennagel rechtop stond. Hij is toen naar de huisarts gestuurd.”. Toen de huisarts het verband eraf haalde, zat de nagel onder de teen in plaats van er bovenop. De teen was veel te strak verbonden.”

Ouwehoeren tijdens de nachtdienst

Tussen het zware werk door werd er flink geouwehoerd. “Ik weet nog dat we met de nachtploeg een keer hebben geschoten met een tandwiel. Tot onze schrik kwam het rad boven in een boom terecht. De volgende dag werd ik erop aangesproken door mijn baas. ‘Dat wat er afgelopen nacht is gebeurd, is niet zo mooi’, zei hij. Er was 200 meter garen naar de bliksem. Ik heb net gedaan alsof ik van niets wist.”

3500 mensen in drie ploegen

Bij Ten Cate werd in ploegendiensten gewerkt. In die tijd werkten er in totaal 3.500 mensen verdeeld in drie ploegen. “Bij de wisseling van een ploegendienst wisselden 2.400 mensen elkaar af. De Kalverstraat zag op die momenten zwart van het volk en even later was er niemand meer te bekennen. Heel bijzonder om mee te maken.”

Je mocht pas ploegendiensten draaien als je 18 jaar oud was. “Ik weet nog goed dat mij op zaterdag werd verteld dat ik die maandag erop om 22.00 uur moest beginnen met mijn eerste ploegendienst. Ik gaf aan dat ik nog geen 18 jaar was. De reactie daarop was: ‘Nee, nu nog niet, maar morgen wel’. En dat klopte. Ik was de dag erop jarig. Dat hielden ze goed in de gaten.”

We geven nu het stokje over aan zoon Erwin. Zijn eerste herinnering aan Ten Cate? “Als kleine jongens haalden mijn broer en ik mijn vader na werktijd op als we op tijd terug waren van school en niet hoefden te voetballen. Dan fietsen of liepen we naar het Ten Cate-terrein. Later kon dat niet meer. Toen was er een portier en mochten we het terrein niet meer op.”

Op weg naar de toekomst

Erwin kwam in 1983 bij Ten Cate te werken. Niet iets wat hij van jongs af aan al wilde, maar het liep toevallig zo. “In de jaren ’80 was het slecht gesteld met de werkgelegenheid. Alle werknemers van Ten Cate deden 350 gulden in een potje om de werkgelegenheid te stimuleren. Maar wel met als voorwaarde dat eerst de kinderen van de medewerkers zelf mochten solliciteren.”

Modernere tijden bij Ten Cate

Erwin volgde een interne opleiding van 1,5 jaar. In die tijd werkte hij 32 uur per week en ging hij 8 uur naar school. “Ik heb zo ongeveer heel Ten Cate gezien; van de weverij tot het onderdelenmagazijn.” Na deze interne opleiding kwam Erwin bij Nicolon terecht, onderdeel van Ten Cate en één van de eerste bedrijven die technisch textiel produceerde voor de weg- en waterbouw. “Een deel van de bedrijfsactiviteiten vond toen nog plaats in Vriezenveen. Later werden alle bedrijfsactiviteiten verplaatst naar Almelo.”

In Almelo kwam Nicolon in en nieuwe hal terecht die volledig geconditioneerd was. “Erg luxe voor die tijd. Alleen werd na een halfjaar besloten de airco uit te zetten. Het technisch textiel nam namelijk geen water op en de machines raakten rood verroest.”

Werken met een natuurproduct

Spijt van zijn keuze om bij Ten Cate te gaan werken, kreeg Erwin nooit. “Het mooiste is dat je werkt met een natuurproduct en daar van alles van kunt maken.” Erwin vervulde bijna iedere 5 jaar een andere functie binnen Ten Cate. Hij is nu al 14 jaar productieleider en dat bevalt hem heel goed. “Er zijn volop kansen binnen het bedrijf, maar die moet je wel zelf pakken. Ik ben in opdracht van Ten Cate in Amerika, China en Maleisië geweest. Dat waren mooie hoogtepunten. Ik weet nog dat we naar Hongkong vlogen en vanuit de lucht een doek zagen dat Ten Cate had geproduceerd. Dat vergeet je nooit meer.”

De derde generatie Rolefes in Indië

Drie van de vier zonen van Erwin deden vakantiewerk bij Ten Cate. Geen van hen bleef echter bij het bedrijf hangen. Het leek er even op dat de familieband met Ten Cate hier zou stoppen. Toen kwamen Steven en Lotte met de mededeling dat ze een woning wilden kopen in Indië. “We komen in het Hart van Indië te wonen. Eigenlijk hadden we nog best twee jaar thuis kunnen wonen, maar de woningen met de sheddaken en de omgeving spraken ons erg aan. Toen we wisten dat we de financiering rond konden krijgen, hebben we doorgepakt.”

De eerste herinnering van Steven aan Ten Cate? “Dat was toen ik een jaar of 4 oud was. Ik mocht een keer met mijn vader mee de weverij in. Ik kreeg oorkleppen op want het lawaai was oorverdovend. Maar ik vond het prachtig. Dat bezoekje heeft heel veel indruk op me gemaakt.”

Op de koffie bij Rolefes in Indië

Dat zijn opa en vader beide op het terrein hebben gewerkt waar Steven komt te wonen maakt het voor hem extra bijzonder. En opa Gerhard, die is helemaal blij. Hij woont nog altijd in een ‘Ten Cate-huis’, direct naast Indië. “Ik kan straks lopend of op de fiets naar mijn kleinzoon toe. Machtig mooi toch?”

Geschreven door: Age Smit, Projectontwikkelaar

Vastgoedontwikkeling en Gemeenteraadsverkiezingen

De gemeenteraadsverkiezingen staan voor de deur. Wat betekent dit voor vastgoedontwikkelaars?

Vastgoed ontwikkelen is een dynamisch, veelzijdig en daarom erg leuk vak. Ik doe het al bijna twintig jaar met veel plezier. De omstandigheden veranderen voortdurend en dat vraagt om flexibiliteit en creativiteit. Op dit moment lijken alle seinen voor ontwikkelaars op groen te staan. Iedereen rekent op succes. Op alle fronten. Ook de grondeigenaren die hun grond willen ontwikkelen. De verwachte opbrengsten voor de grond kunnen niet hoog genoeg zijn dus redeneren de grondeigenaren: hoe meer woningen hoe beter. Maar zo werkt dat niet.

Tussen regels en rendement

We hebben onze ruimtelijke ordening in Nederland onderworpen aan democratische processen. Logisch. En goed zo. Want we wonen, werken en recreëren samen op een heel klein stukje aarde waar we zuinig op zijn. Een stukje grond zomaar “volknallen” is er dus niet bij. De ontwikkelaar van nu houdt rekening met het landelijke en lokale overheidsbeleid, met een heel arsenaal aan regels, en kent ook de markt. Een gespierde uitdaging. Maar geen nood: de goede ontwikkelaar kent de weg en is niet bang om nieuwe wegen te verkennen. Zo ontstaan projecten die én de regels en het beleid omarmen én het optimale rendement geven. Het is de kunst om deze balans te vinden in samenspraak met de grondeigenaar. Dat levert soms spanning op, maar het is mijn ervaring dat je er met wederzijds vertrouwen vrijwel altijd uit komt.

Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht verschuift bij bestuurders en raadsleden de aandacht voor de balans tussen ruimte en rendement soms wat naar de achtergrond. Zo heb ik ooit meegemaakt dat in een lopend project een gemeente plotseling vroeg om sociale woningen in het plan in te passen. Op zich geen probleem, hiervoor hebben we bij Ter Steege uitstekende producten in huis, maar zo’n vraag neem je het liefst mee in de eerste haalbaarheidsonderzoek van het plan.

Verkiezingen kunnen vertragen

Door verkiezingen kunnen projecten ook behoorlijke vertragingen oplopen. Een gemeenteraad of college neemt – heel begrijpelijk – liever geen besluit over een project wanneer dit stemmenverlies kan opleveren. En we weten allemaal: bouwprojecten in de “achtertuin” van kiezers zijn doorgaans niet het meest populair. Het gevolg is soms dat projecten al in november vertraging beginnen op te lopen. Nadat de verkiezingen op 21 maart achter de rug zijn, volgt de installatie op 29 maart. Voordat de nieuw gekozen bestuurders zijn ingelezen in nieuwe projecten duurt het vaak nog tot eind mei tot ze hiermee aan de slag kunnen. De ervaring leert dat het ambtenarenapparaat dan begint aan de zomervakantie. Het liefst zo gespreid mogelijk. Projecten die niet de hoogste gemeentelijke prioriteit hebben zijn dan, met een beetje geluk, in september weer aan de beurt.

Op grond van vertrouwen

Om mijn verhaal rond te maken ga ik terug naar het begin: naar de grondeigenaren. Want zij voelen de ‘pijn’ van vertraging door de verkiezingen het meest. Wat is namelijk de praktijk? De projecten die niet op gemeentegrond worden gebouwd, maar op grond van particuliere eigenaren, hebben vaak een lagere prioriteit en komen daardoor minder snel aan de beurt. Intussen heb je er als ontwikkelaar wel mee te maken dat de geïndexeerde bouwkosten tijdens de wachtperiode stijgen. En dat je dus minder voor de grond kunt betalen dan de grondeigenaar had verwacht of gehoopt. Ik heb het geluk dat ik bij een onderneming werk met een betrouwbare reputatie. Dat helpt je merkbaar in dit soort onderhandelingen. Want je wilt er graag altijd samen goed uit komen. Verkiezingen of geen verkiezingen.

Kortom: uitdagingen genoeg als ontwikkelaar en daarom juist zo’n leuk vak!

Meer weten?

Deze blog is geschreven door Age Smit, Vastgoedontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn. Wil je meer weten over zijn blog? Stuur hem een mail, of reageer onder zijn blog op LinkedIn!

Age Smit
Projectontwikkelaar
Age is werkzaam als projectontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Age Smit een e-mail