Het gebouw

SAM Zoetermeer wordt gerealiseerd in het hart van het centrum. Een moderne toren die allure uitstraalt. Een echt statementgebouw dus! De opvallende overkragende balkons geven de 221 appartementen een bijzondere uitstraling. Het gebouw is bestemd voor verschillende doelgroepen: jongeren, starters, senioren en gezinnen. De appartementen worden grotendeels gebouwd voor verhuur, waarvan ruim zestig speciaal voor jongeren. Het complex is vooral bestemd voor huur en daarnaast zijn er zo’n twintig koopappartementen. In de ‘plint’ van het gebouw komen woningen waar mensen zowel kunnen wonen als werken.
SAM wordt zoveel mogelijk duurzaam gebouwd en is voor verschillende budgetten aantrekkelijk.

De samenwerking

De opdrachtgever voor de 201 huurwoningen is Syntrus Achmea namens het Achmea Dutch Residential Fund. Stadswaarde Vastgoedontwikkeling nam, ondanks deze onzekere tijd, deel aan de tender voor ontwikkeling van dit prestigieuze project en won deze. In goed overleg met de gemeente kwam de grond ter beschikking en startte het bouwteam in 2021. Dit team bestaat uit Moke Architecten, Pieters Bouwtechniek (constructeur), Stadswaarde en Ter Steege Bouw Vastgoed Delft. Er werd ruim een jaar gewerkt aan de engineering en de toepassing van duurzame oplossingen. Syntrus Achmea, die de woningen in 2022 kocht, garandeert de voortgang van het project.

“Dit project past bij Ter Steege. We zijn gespecialiseerd in binnenstedelijke- en hoogbouw en gaan een uitdaging niet uit de weg. Onze ervaringen in eerdere projecten kunnen we dan ook succesvol inzetten. Bovendien hebben we goede ervaringen in de samenwerking met Stadswaarde bij eerdere projecten.”

“We zijn trots op dit omvangrijke project, dat ondanks de onzekere tijden, toch van start kan. Met dank aan de uitstekende voorbereiding en de inzet van alle partijen.” Walter Vermeulen, directeur Ter Steege Bouw Vastgoed Delft

Walter Vermeulen: ”Veel bouwprojecten stagneren in deze roerige tijd. Daarom zijn we trots op deze stabiele samenwerking. Een compliment richting opdrachtgever en ontwikkelaar voor hun voortvarende aanpak is dan ook op zijn plaats. Zij durfden – samen met het bouwteam – hun nek uit te steken voor een haalbare exploitatie. Met elkaar maakten we het mogelijk om de start van de bouw volledig voor te bereiden. We hopen in het voorjaar van 2023 de eerste schop in de grond te kunnen zetten.”

De naam

SAM staat voor ‘samen’: samen werken, samenkomen van verschillende doelgroepen en samen inzetten; voor elkaar en voor de samenleving. Ook weerklinkt de naam van de grondlegger van de stedenbouw in Zoetermeer: Samuel van Embden.

De functie

Er zijn twintig koopappartementen en 201 woningen die bestemd zijn voor verhuur. Daarvan zijn maar liefst 61 woningen bestemd voor jongeren. Door de variëteit in appartementen wordt de doorstroming bevorderd en wil men jongeren blijvend verbinden aan Zoetermeer. De huurprijs ligt in alle gevallen onder de huurliberalisatiegrens.

Met royale buitenruimtes, mobiliteitsoplossingen (We Drive Solar), gezamenlijke binnenruimtes, thuiszorgmogelijkheden wordt het wonen zo aangenaam mogelijk gemaakt. De bouwstijl stimuleert bewust ontmoeten en bewegen: o.a. met open trappartijen, een gezamenlijke binnentuin en een fraaie corridor.

Duurzaam

De appartementen zijn voorzien van warmte koudeopslag (Escrow), zonnepanelen, triple glas en voldoen aan BENG-eisen. Er worden zoveel mogelijk duurzame en circulaire materialen toegepast.

De uitdagingen

We bouwen SAM in het hart van het centrum van Zoetermeer. Dat betekent natuurlijk ook een aantal logistieke uitdagingen. Het bouwteam is, onder leiding van Ter Steege Bouw Vastgoed Delft, volop bezig met de voorbereidingen om de bouw met zo min mogelijk overlast voor de omgeving te laten verlopen. Daarbij gaan we heel praktisch en pragmatisch te werk. Denk o.a. aan bouwkranen die geplaatst worden binnen de contouren van het toekomstige gebouw en zo weinig ruimte innemen. Ook maken we afspraken over verkeersmaatregelen, de plaats van de bouwketen, parkeerplaatsen, aan- en afvoer materialen, woon-werkverkeer, etc.

Het proces

De bouw start in het voorjaar van 2023 en duurt naar verwachting ongeveer tweeëneenhalf jaar. “Maar we zijn al meer dan een jaar bezig met de engineering,” vertelt Walter. “Onze teams werken aan het 3D BIM-model, werkvoorbereiders selecteren samenwerkingspartners en onderaannemers, vergelijken prijzen en maken werkbegrotingen. We roepen geïnteresseerde partijen dan ook op om zich te melden en samen te kijken naar de mogelijkheden. Kortom, we staan met alle vertrouwen in de startblokken!”

De opleiding timmeren (BBL) bestaat uit een combinatie van leren en werken. Naast je studie werk je 4 dagen per week op de bouw als leerling. Frank Voortman, Bart Wessels en Rutger Baan zijn alle drie leerling-timmerman bij Ter Steege en vertellen graag meer over hun opleiding, de bouw en Ter Steege. 

Frank, Bart en Rutger begonnen alle drie in 2021 aan de opleiding timmeren bij Bouwmensen Rijssen. Waarom ze voor een opleiding in de bouw kozen? Rutger vertelt: “Ik wilde graag met mijn handen werken en ik wil een vrij gevoel hebben. De bouw past daardoor het beste bij mij.” Voor Bart was er een andere reden: “Ik wil vooral graag buiten werken. Dat miste ik toen ik als bijbaan in de metaalindustrie werkte. Ook Frank is graag buiten aan het werk: “Ik was vroeger al graag buiten bezig en de bouw zit bij mij in de familie.”

Bij de start van de opleiding mogen studenten aangeven bij welk bedrijf ze graag willen werken op de dagen dat je niet naar school gaat. Frank, Bart en Rutger kozen alle drie voor Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. Zij kenden Ter Steege al vanuit de stageperiode in het VMBO. Rutger kwam via-via bij Ter Steege terecht: “Veel mensen uit Rijssen kennen Ter Steege wel. Door de goede verhalen ben ik naar Ter Steege gegaan.” Frank en Bart kenden al medewerkers bij Ter Steege. “Mijn vader werkte samen met Ter Steege. Ik heb een week stage gelopen en vakantiewerk gedaan. Dat beviel goed,” vertelt Frank.

Alle leerlingen hebben een leermeester. “Je loopt mee met een leermeester. Hij helpt me mijn werk goed te doen door me van alles te leren,” legt Frank uit. “Ik vind het fijn dat ik zelf aan de slag moet. Gewoon lekker aan het werk en niet alleen maar kijken,” vult Bart aan. De leermeester weet precies wat de leerlingen moeten doen voor school. Hij onderhoudt contact met school en als de jongens iets moeten toetsen op de bouw, kan de leermeester dat beoordelen.

Werken in de bouw bevalt Frank goed: “Je hebt alle vrijheid en als je klaar bent kun je met trots op je werk kijken.” En werken bij Ter Steege? Leuk volgens Rutger: “Ik heb goede collega’s en qua werk is er van alles: van appartementen tot woningbouw tot renovatie.”

Ook Bart kijkt goed terug op zijn eerste maanden bij Ter Steege: “Ik kan er veel leren en vind het een mooi bedrijf. Ze nemen de tijd om mij het vak te leren. Verder is het een fijne club mensen om mee te werken en ik vind het leuk dat je ook als leerling echt al bij het personeel hoort. Dus ook mag meedoen aan de PV bijvoorbeeld. Ik heb tot vandaag geen spijt dat ik bij ter Steege ben gaan werken.”

Waaranders is een concept dat bedacht is door Dick Koster van Cittanova en in samenwerking met Ter Steeg Bouw Vastgoed tot uitvoering wordt gebracht in Waaranders Wonen-projecten. We spreken Dick en laten ons meenemen in zijn enthousiasme als hij vertelt over het ontstaan, zijn visie, de realiteit én de toekomst.

“Ik heb zelf een dochter van 32 jaar met een lichte beperking. Ze woont begeleid bij Triade een zorginstelling op korte afstand van ons. Ik woon zelf met mijn vrouw in een rij met twee-onder-een-kapwoningen naast de zorginstelling ‘s Heeren Loo. Dagelijks zie ik busjes af en aan rijden om de bewoners naar de dagbesteding te brengen. Deze dagbesteding is ontzettend belangrijk, maar de ritjes zijn duur. Dat moet toch anders kunnen dacht ik en toen is het concept Waaranders ontstaan. Daarbij droom ik van een meer inclusievere samenleving waar jong en ouder, zorgbehoevende en gezonde mensen een buurt of woonomgeving delen en voor elkaar zorgen.”

Waar moet een Waaranders-buurtschap aan voldoen?

Het Waaranders-concept heeft een aantal essentiële ingrediënten. Hoe deze ‘verwerkt’ worden, verschilt per locatie. Dagbesteding met een zorginstelling speelt dus een hoofdrol. Ook belangrijk; een Waaranders-buurtschap heeft altijd een gevarieerd woningaanbod. Dit levert een interessante mix van bewoners op die voor elkaar zorgen als ze dat willen. Niets moet! In de ontwikkeling worden zorgwoningen meegenomen óf mensen met een rugzakje worden naar de locatie gebracht voor dagbesteding. Dat kan in een Waaranders-project goed, waar altijd een gemeenschappelijke tuin is met bijvoorbeeld speelplekken, moestuin, boomgaard en dierenweide. Belangrijk is ook de locatie, bij voorkeur in of bij een dorp of stad, zodat bewoners gemakkelijk naar de winkels kunnen lopen.

“Als we elkaar helpen, wordt het leven zoveel leuker en mooier!”

Dick is strategisch stedenbouwkundig adviseur /ontwerper van huis uit en kent daardoor zijn weg bij gemeenten en ontwikkelaars. De klik met Ter Steege Bouw Vastgoed uit Apeldoorn was er gelijk. “We hebben ons eerste project, De Kastanjetuin in het Zwolse Stadshagen, net opgeleverd. En het tweede project, Hugo’s tuin in Heerhugowaard, is in aanbouw. De eerste woningen worden al in de eerste maanden van 2023 opgeleverd. Beide projecten hebben zorgwoningen en openbare ruimte voor spontane ontmoetingen en gemeenschappelijke activiteiten. De verkoop ging als een trein en kopers en bewoners zijn ontzettend enthousiast om in één van onze buurtschappen te gaan wonen.”

Af betekent nog niet dat we klaar zijn

Bij elk Waaranders-project blijft Cittanova 2 jaar lang betrokken ná oplevering. Cittanova kijkt wat werkt en wat minder goed gaat. Dick: “Het eerste jaar zetten wij samen met Ter Steege de VvE op en betalen de kosten hiervan. Ook helpen we werkgroepen op te starten en ze goed te laten functioneren. Deze begeleiding is nodig als je het wilt laten werken, want iedereen moet altijd even zijn draai vinden en zijn rol pakken. Als alles functioneert, en dat is meestal na 2 jaar, trekken we ons terug.”

Steeds meer belangstelling voor inclusieve leefomgevingen

Cittanova is een bureau voor planontwikkeling. Een hecht en ambitieus team dat bestaat uit mensen die allemaal ooit collega’s waren. De werksfeer omschrijft Dick als open en met respect voor elkaars kennis en kunde.

“Er is geen voelbare hiërarchie, we streven allemaal hetzelfde na: nog meer Waaranders-projecten ontwikkelen, bij voorkeur elk jaar 2. Ons team bij Cittanova is er ontzettend trots op dat we dit in zo’n korte tijd bereikt hebben en kijken ernaar uit samen met Ter Steege Bouw Vastgoed nog veel meer te gaan doen. We zijn in gesprek voor een viertal ontwikkelingen en binnenkort mag ik bij de gemeenteraadcommissies van Haarlem vertellen over ons concept. Er is vanuit gemeenten en ontwikkelaars steeds meer interesse voor de realisatie van inclusieve leefomgevingen en met Waaranders geven we daar antwoord op.”

Bouwbedrijf en familiebedrijf Ted Groot uit Heerhugowaard is al ruim 40 jaar een begrip in de regio. Sinds kort is Ted Groot onderdeel van het landelijke Ter Steege Bouw Vastgoed. Hoog tijd voor een gesprek met senior Jan Blankendaal en junior Matthijs Beers.

Jan werkt al sinds 1985 bij Ted Groot. Bijna vanaf het begin. “In 2020 hadden we groot feest: het veertigjarig bestaan van ons familiebedrijf. Prachtig. Niet alleen de werknemers werden uitgenodigd, maar ook onze gezinnen. En dat geeft wel weer hoe de sfeer is. De lijntjes zijn kort en de mensen, inclusief directeur, benaderbaar. We werken met zestien collega’s hecht samen, iedereen kent elkaar.”

Ted Groot wordt onderdeel van Ter Steege

In juni 2021 werd Ted Groot overgenomen door Ter Steege Bouw Vastgoed. “Er is voor ons op de werkvloer gelukkig weinig veranderd. We werken met dezelfde mensen en de onderlinge verstandhouding is ook binnen Ter Steege prettig en goed. Het grote verschil zit in de opdrachten: we hebben wat grotere werken erbij. Dat maakt het alleen maar leuker en afwisselender.”

 Lekker veel afwisseling

Jan is uitvoerder en daarmee de schakel binnen de projecten. “Mijn dag bestaat uit voorbereiden, afstemmen en het controleren van de kwaliteit. Iedereen heeft zijn eigen taken en werkt daarbij zelfstandig.” Hij geniet vooral van de afwisseling. “Ik werk op dit moment aan zes verschillende projecten, in diverse stadia. Van de grond tot aan het dak!” Dat geldt ook voor de werkzaamheden: “We zijn goed in dakopbouw. Dat betekent dat het dak er letterlijk af gaat en we een stuk bij het huis opbouwen. En geen dakopbouw is hetzelfde! Gelukkig maar.”

Krullenjongen

Jan is de langstzittende medewerker van Ted Groot. “Werken moet je overal, zeg ik altijd. Je moet er zelf iets van maken. Maar dat lukt hier goed. Ik deed als jong jochie al klusjes voor een timmerman en wist al vroeg dat ik de bouw in wilde. In 1985 begon ik bij Ted Groot als krullenjongen en ik ben nooit meer weggegaan. Via diverse functies en opleidingen groeide ik door tot waar ik nu sta. Dit heeft echt mijn hart.”

Architectuur

Op de vraag welke bijzondere herinneringen hij wil delen, wordt Jan enthousiast. “We hebben ooit aan een woning zonder haakse hoeken gewerkt. Dat was zo mooi! Dat maak je niet vaak mee. En ik mag ook graag de computer verbeteren. Foutjes uit het ontwerp vissen, door met ervaring en oldskool berekeningen mee te kijken,” lacht hij.

Van bouwplaatsleerling tot uitvoerder

Matthijs Beers begon als bouwplaatsleerling bij Ted Groot en is sinds begin 2022 in dienst als timmerman. “Ik ben vanuit mijn stage gebleven, omdat ik het hier goed naar m’n zin had en heb. Zo simpel is het.” Ook Matthijs ziet weinig wijzigingen sinds de overname. “We doen ons eigen ding, krijgen veel verantwoordelijkheid. Dat werkt heel fijn. En daar is niets in veranderd. Alleen de projecten zijn groter en afwisselender.”

Voorbeeldfunctie

Wanneer we Matthijs vragen wat zijn ambities zijn, twijfelt hij niet. “Ik wil later een Jan worden,” verwijst hij naar zijn mentor. “Die snapt hoe het werkt, hij is echt mijn voorbeeld. Ik kom nog maar net kijken, maar Jan helpt me waar nodig. Voor nu werk ik aan mijn diploma allround timmerman. Ik krijg de kans om mijn eigen kleine projecten te runnen en ondersteun Jan bij de grotere opdrachten. Daarbij werken we samen met de directie en de werkvoorbereiding. Ik heb nog veel te leren, maar uiteindelijk wil ik zelf ook uitvoerder worden.”

Handjes tekort

Matthijs wijst op het personeelstekort, dat ook in de bouw speelt. “We worden allemaal maar gepusht om naar school te gaan en je papiertje te halen. Maar het is veel belangrijker dat je weet waar je het over hebt. En die kennis leer je op de bouw zelf.”

Samen onderweg

Ook Matthijs wist al vroeg dat zijn roeping in de bouw lag. “Als je net begint is het soms lastig. Maar hoe langer je werkt, hoe meer je leert en hoe leuker het wordt. Doordat ik steeds vaker mijn eigen ‘mini-projecten’ heb, wordt het werk steeds interessanter. Ik krijg veel verantwoordelijkheid, wordt – op de juiste manier – in het diepe gegooid en leer ontzettend veel. Ook wanneer dingen fout gaan. Dan staat Jan ernaast en helpt me weer verder. En nu mag ik zelf een leerling begeleiden en helpen om de juiste weg te kiezen. Dat is toch mooi.”

Oude wagens en geweren

Ook buiten werktijd beleven beide heren genoeg. Jan is al 27 jaar getrouwd met Anke en heeft twee zoons. Zijn gezin deelt zijn passie: militaire legervoertuigen! Een niet-alledaagse hobby. “We rijden graag in die prachtige oude wagens. Vorig jaar zijn we zelfs met een omgebouwde Amerikaanse GMC camper op vakantie geweest naar Engeland. Dan krijg je wel bekijks, kan ik je vertellen! Onze zoon reed in de Dodge, ook een Amerikaanse auto, erachteraan.”

De geschiedenis zit ze in het bloed: samen met zijn jongste zoon schiet Jan met antieke wapens. “Ik heb drie passies: de bouw, militaire voertuigen en de schietsport.”

Lange dagen

Matthijs is blij dat hij inmiddels gewend is aan de, soms lange, werkdagen op de bouw. “Toen ik na school begon met werken, was dat best pittig. Inmiddels vliegen de dagen voorbij en heb ik ook weer de energie om ’s avonds wat te doen. Wanneer ik tijd heb ga ik graag voetballen of spreek gezellig af met vrienden. En ik ben net terug van een vakantie in Egypte! Fijn dat dat buiten de bouwvak kan. Ook daarin denkt het bedrijf mee. Is er dan nog tijd over, dan ga ik naar de sportschool.”

Met ingang van 2023 wordt de holdingdirectie van Ter Steege Bouw Vastgoed uitgebreid met Arjan van ’t Hul en Gijs Takkenkamp. Samen met Hans ter Steege en Johan Jansen staat er straks een team met een brede oriëntatie dat goed op elkaar is ingespeeld. “We moeten klaar zijn voor de toekomst. Hoe mooi is het dan dat de versterking daarvoor uit eigen gelederen komt.”

De klok is onverbiddelijk. Die toekomst wacht dus niet. Hans kan daarover meepraten. Sinds hij in 2007 algemeen directeur werd van Ter Steege raasden de ontwikkelingen voorbij. Zoals daar waren: de benarde jaren tussen 2010 en 2013 als gevolg van de crisis. Het trotseren daarvan op eigen kracht. Overnames. Autonome groei. Geografische verbreding richting Delft en Heerhugowaard.  Strategische spreiding van de activiteiten. Op een recente presentatie straalden de groeicijfers hem tegemoet: “In 2016 haalden we 90 miljoen omzet. Dit jaar gaan we richting 250 miljoen.” Financieel directeur Johan Jansen herkent Hans’ geluiden. Nadat hij in 1993 is gestart als controller, werd hij in ’97 financieel directeur. Alle ups en downs maakte hij mee: “Wat er ook speelde, Hans en ik hebben altijd met veel plezier samengewerkt.” Johan ziet zijn pensioen dichterbij sluipen en is aan het afbouwen. Des te meer reden voor nieuwe gezichten in de holdingdirectie.

Arjan van ’t Hul komt in ’99 bij Ter Steege Bouw Vastgoed: “Als calculator, want dan kreeg je verstand van cijfers.” Hij verbreedt en verdiept zijn bouwkennis in functies als werkvoorbereider, projectleider, hoofd calculatie. Na een korte periode als adjunct-directeur is hij sinds 2010 directeur: “Eerst bij Stegeman in Nijverdal, sinds 2015 in Rijssen.” Arjan wordt vanaf 1 januari vanuit de holding verantwoordelijk voor Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen en Apeldoorn.

Gijs Takkenkamp start zijn loopbaan als projectontwikkelaar bij de KlaassenGroep in Arnhem. Voordat Ter Steege hem in 2016 aantrekt, is hij tien jaar directeur projectontwikkeling in de Gelderse hoofdstad. Hij start bij Ter Steege als gebiedsontwikkelaar: “Ik kreeg de gelegenheid om me goed te ontwikkelen en door te groeien naar directeur van Ter Steege Gebiedsontwikkeling. Die functie heb ik sinds 2017.” Gijs blijft verantwoordelijk voor alle gebiedsontwikkelingsactiviteiten van Ter Steege Bouw Vastgoed. Vanaf 1 januari pakt hij dit op vanuit Ter Steege Holding, vanwege de toegenomen gebiedsontwikkelingsactiviteiten binnen Ter Steege.

Spreiding en synergie

De competenties van Hans, Johan, Arjan en Gijs vullen elkaar aan als de bekende puzzelstukken van Ravensburger. De activiteiten van Ter Steege Gebiedsontwikkeling en Ter Steege Bouw Vastgoed passen al net zo strak in elkaar. Waarin zit ’m voor de markt nou precies de kracht van die combinatie? Hans: “Doordat we van A tot Z meedenken met wat onze klant wil, leveren we meer toegevoegde waarde. Dat geldt bij gebiedsontwikkeling, maar ook bij bijvoorbeeld duurzame renovaties. Anders dan de traditionele benadering in de bouw, waarin de ene partij iets ontwikkelt en de andere een prijs afgeeft om het te maken. Zo’n aanpak is niet bevorderlijk voor de synergie.” Ter Steege heeft geleerd van de crisisperiode rond 2010. Niet alleen focus op gebiedsontwikkeling en nieuwbouw, maar meer verbreding: “We hebben nog meer ook de duurzame renovatie opgepakt. Dat was een goede keuze. Er ligt nog een enorme opgave bij onder andere de corporaties voor verduurzaming. De huidige situatie van corporaties is anders dan in 2010,” aldus Johan. Gijs vult aan: “We werken ook veel met corporaties in ontwikkelingsprojecten voor de sociale huurwoningen. Ook die samenwerking is gegroeid. Een groot verschil met de periode toen de corporaties geconfronteerd werden met de verhuurdersheffing en de boel op slot ging.”

Tijdelijk bewolkt

Nu we het toch hebben over toen en nu: hoe zit het met straks? Waar gaat het heen met de bouwsector? Johan: “De komende tijd wordt het wat onvoorspelbaarder, maar overall hebben we een positief beeld. Als je alle aspecten optelt die op dit moment spelen, een oorlog, energiecrisis, stijgende bouwkosten, beleggers die een pas op de plaats maken, dan zou je negatief kunnen zijn. Maar kijk je naar de relatief korte termijn, dan weten de meeste van onze bedrijven nog steeds niet hoe ze in 2023 alles af moeten krijgen. Het zou naïef zijn om te verwachten dat we geen last krijgen van de stagnerende procedures in de woningbouw. Die markt gaat de komende tijd wel een klapje krijgen. De vraag is even hoe groot die wordt.“ Hans: “Onze focus nu is dat we de komende jaren een gezonde buffer hebben om een eventueel conjunctuurdal op te vangen. Als je even door de acute problemen heen kijkt, dan is de onderstroom gewoon goed. Structureel is er de komende jaren met de woningnood en de energie-transitie werk voldoende. Meer dan dat zelfs.”

De menselijke maat

Aan werk geen gebrek dus. Mooi. Maar ook een luxe probleem. Want de arbeidsmarkt kampt met vergrijzing en een beperkt aanbod. Wie gaat al dat werk straks doen? Arjan: “Allereerst zetten wij vol in op een goed werkklimaat. Zo proberen we onze mensen vast te houden. En daarnaast is de afgelopen jaren het werken in de bouw gelukkig ook flink gepromoot. Tien jaar geleden was het bijna vies om met je handen te werken. Tegenwoordig vinden jongeren het weer leuk.” Arjan is voorzitter van Bouwmensen Rijssen; het regionale opleidingscentrum voor vakmensen in de bouw. “Die goede verbinding van ons bedrijf met het onderwijs is belangrijk. We zetten daarom zelf ook vol in op het opleiden van mensen samen met Mbo- en Hbo-opleidingen.” Gijs: “Ons vak wordt steeds diverser. Je hebt participatietrajecten waar je samen met de buurt een plan maakt. Daarvoor zijn andere talenten nodig dan een sloop begeleiden of een stedenbouwkundig plan maken. De diversiteit aan mensen die we nodig hebben wordt groter. Dat vraagt om een breder perspectief op de arbeidsmarkt en op mensen die je in je organisatie wilt hebben. Met onze TOPS Academie leiden we jong talent op voor de functies van de toekomst.” Hans kopt de conclusie in: “De mix tussen de menselijke, persoonlijke kant en de zakelijke kant is bij Ter Steege goed in evenwicht. We moeten geld verdienen, maar we hebben zeker ook oog voor de mens. Het is geen toeval dat dit clubje van vier goed bij elkaar past.”

Dit keer delen we een verhaal vanuit de bewoners. Hoe beleven zij het proces van een verbouwing? Hebben ze gemak of plezier van het resultaat en komt dat overeen met hun verwachtingen? We spraken met bewoners Mientje en Jan Bergsma-Mans uit Gramsbergen en met Wouter de Lange, uitvoerder bij Ter Steege Bouw Vastgoed.

Wouter de Lange vertelt over het project groot onderhoud voor Woningstichting Vechtdal Wonen: de renovatie van 432 woningen in de gemeente Hardenberg, waar Gramsbergen ook onder valt. Binnen dit project werden binnenrenovatie en verduurzamingswerkzaamheden uitgevoerd.

Wouter: “Over het bestaande dakbeschot zijn geïsoleerde dakplaten, nieuwe dakpannen en ook zonnepanelen aangebracht. Het isoleren van de begane grondvloer en van het dak zorgt voor een flinke verhoging van de isolatiewaarde van de woning. Dat betekent een betere temperatuur en een prettig woonklimaat in huis. Deze combinatie van isolatie en het aanbrengen van zonnepanelen heeft ook nog eens een enorm gunstig effect op de energierekening.”

Prettig wonen

In het huis van Jan en Mientje zijn tegelijk de badkamer en het toilet compleet vernieuwd. Mientje vertelt hoe dit in zijn werk ging. “We hebben nu een wc in de badkamer, daarvoor is de badkamer verplaatst naar een van de slaapkamers. Dat betekent veel meer ruimte, echt ideaal.”

Stil

Mientje lacht: “We zaten ongeveer een maand in de verbouwing. Wat een rommel geeft dat! Maar dat weet je vooraf natuurlijk.” De familie Bergsma is heel positief over de samenwerking: “De medewerkers waren heel vriendelijk en netjes. We hebben ze wel direct het ‘meneer en mevrouw’ afgeleerd. We zijn gewoon Jan en Mientje. Het was best even wennen om zoveel mensen over de vloer hebben, maar het was vooral heel gezellig.” Mientje gaat verder: “Het was even behelpen, we hadden bijvoorbeeld een nood-wc. Maar gelukkig hoefden ze weinig in het woongedeelte te werken, dus konden we gewoon onze gang gaan. Ik zal je zeggen dat het nu gewoon stil is in huis! Ik mis de gezelligheid, maar we zijn vooral heel blij met het resultaat.”

Hoe bevalt het nieuwe dak? “We hebben er nu al gemak van. Het voelt lekker warm in huis en het nieuwe dakraam zorgt voor extra licht en frisse lucht op zolder. En de kinderen hebben een app op de telefoon, zij vertellen ons telkens hoeveel de zonnepanelen opbrengen. Daar zien we nu al een mooi verschil.”

Flora en fauna

Wouter: “Tijdens de buitenwerkzaamheden was er ook veel aandacht voor flora en fauna. Zo zijn er vleermuiskasten in de kopgevels ingemetseld en hebben we onder de pannen een plek vrijgehouden voor een vogelvide. De huismus kan nu blijven nestelen!”

Van beide kanten is het project dus prettig en snel verlopen. Met dank aan de gastvrijheid van Jan en Mientje!

Bomen zijn goed voor het milieu. Dat is ook een van de redenen dat wij in 2020 een samenwerking startten met Staatsbosbeheer. Om nog meer te weten te komen over het belang van bomen en het planten van bomen, spraken we met boswachter Ine Nijveld.

Ine Nijveld is boswachter van de Sallandse Heuvelrug en de Borkeld: “Ik heb me altijd al sterk verbonden gevoeld met alles in de natuur. Toen ik weer ging werken, toen mijn kinderen wat groter waren, heb ik de IVN gidsenopleiding gevolgd. Vervolgens ben ik aan de slag gegaan in het bezoekerscentrum in Nijverdal. Na een tijd kreeg ik de kans om boswachter te worden. Als boswachter ben ik de spil tussen bezoeker en natuur. Met mijn werk geef ik de natuur een stem. Ik probeer begrip te kweken bij mensen om op de juiste manier met de natuur om te gaan en de waarde te zien van de natuur.”

Het belang van bomen

Een groot en belangrijk onderdeel van de natuur zijn de bomen. Die bomen helpen natuurlijk CO2 om te zetten in zuurstof, maar hebben nog veel meer positieve uitwerkingen. Ine vertelt: “Groen werkt rustgevend en stress verlagend. Heb je een woning en kijk je uit op groen, is dat dus veel aantrekkelijker. Er is zelfs onderzoek geweest dat patiënten die uitkijken op bomen eerder genezen dan patiënten die uitkijken op bebouwing. Gelukkig blijven tegenwoordig steeds vaker oude bomen staan in ontwikkelprojecten. Want voor een nieuw geplant boompje groot is, gaat er een generatie overheen.”

“Een ander voordeel is de biodiversiteit. Mensen denken vaak aan vogels en insecten die in de bladeren zitten, maar een boom zorgt ook voor een rijk bodemleven. Rondom de wortels leven heel veel insecten, zoals pissebedden en regenwormen. Deze insecten zorgen voor een gezond bodemleven, waardoor ook andere planten en bomen beter groeien,” vertelt Ine. “En heb je veel last van geluidsoverlast van een drukke weg, of de buren? Bomen, klimop, kamperfoelie en heesters zorgen voor geluidsdemping. Daarnaast zorgen bomen voor schaduw en koelte. Fijn in de zomer!”

Soorten bomen

Wil je zelf bomen planten? Kies dan voor inheemse soorten. Ine legt uit: “Inheemse soorten zorgen voor veel meer leven. Op een Amerikaanse Eik zit veel minder leven dan een Nederlandse Eik. Kies daarom voor de Nederlandse eik, beuk of linde. En heb je een kleinere tuin? Ga dan voor een hazelaar, meidoorn of lijsterbes. De bessen van de lijsterbes zijn in het najaar rijp, daar komen veel vogels op af. En een hazelaar is ook leuk voor als je aan de rand van de bebouwing woont. De hazelaar trekt namelijk eekhoorntjes aan. Het is wel belangrijk om te kiezen voor diversiteit. Bomen zijn dan minder vatbaar voor ziektes en insecten zoals de eikenprocessierups en buxusmot.”

Wanneer plant je bomen?

Je wilt aan de slag! Maar wat is de beste tijd om bomen te planten? “November is een hele goede tijd. Het boompje krijgt dan voldoende tijd om te wortelen, voordat de zomer begint. De wortels moeten in het voorjaar en de zomer goed geworteld zijn en bij het grondwater kunnen komen, zodat ze voldoende vocht op kunnen nemen om te overleven.”

Ine eindigt haar verhaal: “Kies dus voor inheemse diverse soorten die op verschillende momenten bloeien. Denk aan vlinderstruiken (deze zijn niet inheems, maar wel erg leuk), lavendel, kattenkruid en andere nectarrijke planten. Daar komen veel insecten en vogels op af. En laat dit najaar de bladeren lekker liggen. Dit is een fijne schuilplek voor egels en andere dieren. Je tuin mag best een beetje rommelig zijn af en toe!”

Niet met een eigen ‘woningfabriek’, maar met een uitgekiend logistiek en bouwtechnisch prefab-concept. Daarmee versnelt Ter Steege Bouw Vastgoed haar transitie naar duurzaam en circulair bouwen. Een recente, geslaagde pilot in Almelo Indië smaakt naar meer.

‘Het was technisch best uitdagend,’ vertelt Tom Nieuwenhuis, technisch ontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. ‘We wilden bij dit project voor 14 huurwoningen maximaal prefabriceren, van fundament tot nok. In theorie lijkt het concept simpel. Ketenpartners zorgen met een optimale leveringszekerheid voor de juiste losse prefab-onderdelen. Onze engineers zorgen er vervolgens voor dat alles goed op elkaar aansluit. In de praktijk vergt het echter veel creatief denkwerk en slimme technische oplossingen.’

Formule versus fabriek

Waarom dan toch geen eigen fabriek, zoals andere bouwende ontwikkelaars die in deze tijd van de grond tillen? Arjan van ’t Hul, directeur van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen licht toe: ‘Voor een continue woningproductie vanuit een eigen fabriek is ook constante stroom van grondposities en vergunningen nodig. Vooral het verloop van vergunningstrajecten is niet voorspelbaar. Met ons prefab-concept waarbij we met verschillende partners samenwerken, zijn we maximaal flexibel. Dankzij die samenwerking blijft bovendien onze kennis up-to-date en vergroten we onze innovatiekracht.’

Van bouwen naar woonklaar assembleren

De basis van het prefab-concept ligt in het softwaresysteem Bouw Informatie Model, kortweg BIM. ‘Hiermee hebben we een volledig digitaal model ontwikkeld van het bouwproces van elke woning – tot het laatste boutje aan toe,’ vertelt Van ’t Hul. ‘Dit eigen BIM-model is het fundament voor de samenwerking met ketenpartners, waardoor alles volgens onze specificaties just-in-time wordt geleverd.’

Nieuwenhuis vult aan: ‘Wij zijn regisseur van het hele bouwproces en maken van de casco’s, buitengevels, badkamers, trappen en daken een perfect passend en compleet afgewerkt geheel. Het complete installatiewerk is al in de fabriek aangebracht in de vloeren en wanden. Om oververhitting van woningen te voorkomen worden bij zonbelaste gevels zelfs screens meegenomen. We leveren de woningen ook nog eens woonklaar op, inclusief keuken, behang, vloerbedekking – en in de toekomst zelfs meubilair.’

Het betekent dat huurders bij sloop-nieuwbouwprojecten snel kunnen terugverhuizen naar een gloednieuwe, duurzame woning. Van ’t Hul: ‘Bij een recent project voor woningcorporatie Mijande Wonen in Denekamp is dat heel goed gelukt. Bewoners konden binnen drie maanden hun nieuwe woning betrekken en de overlast voor omwonenden was minimaal.’

Ideaal bouwconcept voor verhuurders

Daarmee is het nieuwe woonproduct volgens Nieuwenhuis ideaal voor wooncorporaties en beleggers. ‘Ons prefab-concept sluit aan bij de lean-filosofie van een bedrijf als Toyota: het maximaliseren van de klantwaarde en het minimaliseren van de verspilling. Het is een volgende stap in het verduurzamen van woningbouw, met een schone bouwplaats en zo min mogelijk hinder voor huurders en omwonenden. Voor wooncorporaties en beleggers betekent het ook: snel verhuren en snel rendement maken.’

Onderhoudsarm en energiezuinig

De bouwmaterialen van de prefab-woningen zijn geselecteerd op een lange levensduur. Onderhoudsarme ramen en kozijnen worden in de fabriek meegemonteerd. Mede daardoor is de bouwtijd ultrakort. Met één hijsbeweging staat alles op zijn plek. Het complete pakket installatiecomponenten wordt in een frame van 1 x 1 meter meegenomen, van warmtepomp en boiler tot de omvormer van de zonnepanelen. De installatiemodule wordt compact in het frame gehesen. Alle installaties hoeven alleen nog maar ‘gestekkerd’ te worden. Bovendien is de oplevering turn-key; de huurder hoeft niet meer te klussen en kan er zo in.

Actueel in tijden van stijgende energielasten: de prefab-woningen zijn standaard Nul-op-de-Meter en uitgerust met een warmtepomp in combinatie met vloerverwarming en -verkoeling. Met maar liefst 23 zonnepanelen per woning is ook het huishoudelijk verbruik van energie gedekt.

Vakmanschap in prefab

Van ’t Hul: ‘Het nieuwe prefab-concept vraagt om veel engineeringscapaciteiten en goede werkvoorbereiding en ook nog steeds inzet van goede vaklieden. Maar alles staat of valt met het selecteren van goede partners. Als een toeleverancier niet op het juiste moment met de badkamer komt, kun je niet de vloer er bovenop leggen. Onze bouwvakkers zorgen ervoor dat alles op de bouwplaats vakkundig geplaatst en gemonteerd wordt. Dankzij een juiste mix van vakmanschap en prefabricatie kunnen we ook in de toekomst breed blijven inspelen op wensen van opdrachtgevers. Daarbij zal een deel van het vakmanschap zich gaan verplaatsen naar de fabriek.’

Grote ontwerpvrijheid

Aan prefab-woningen kleeft nog vaak het vooroordeel van eenheidsworst. Nieuwenhuis: ‘Het mooie aan ons concept is de grote mate van ontwerpvrijheid. Ondanks het prefab-systeem waarbij de indeling van de woningen hetzelfde is, is de gevelarchitectuur altijd exclusief en voorzien van bijzondere detailleringen. In samenspraak met de architect en de opdrachtgever kan bepaald worden hoe de ‘schil’ van de woning eruit komt te zien, passend bij het stedenbouwkundig plan.’

Succesvolle pilot

Het pilot-project in Almelo Indië, op het voormalige terrein van top-innovator Koninklijke Ten Cate, was behalve succesvol ook leerzaam. ‘We hebben tot stand gebracht wat we van tevoren bedacht hebben,’ zegt Van ’t Hul. ‘In drie weken tijd 14 perfect afgewerkte nul-op-de-meterwoningen realiseren.’

De voordelen van prefab-woningen volgens het concept van Ter Steege Bouw Vastgoed:

• Korte bouwtijd, snel rendement
• Compleet afgebouwd en woonklaar opgeleverd
• Duurzaam, onderhoudsarm en energiezuinig (Nul-op-de-Meter)
• Grote ontwerpvrijheid
• Schone bouwplaats, minder overlast

Femke Pekkeriet en Amke van Welie ontvingen recent beiden hun TOPS-certificaat. Femke is vastgoedontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed in Apeldoorn, zij sloot hiermee haar TOPS Traineeship af. Amke begon in 2020 als werkvoorbereider en bewonersconsulente bij De Vree en Sliepen in Tiel. Daarbij startte ze direct als TOPS Kickstarter.

Amke was geen onbekende bij Ter Steege. Ze volgde haar eerste stage én afstudeerstage bij De Vree en Sliepen in Tiel, waarna haar een baan werd aangeboden. “Ik ben werkvoorbereider op de afdeling Renovatie en daarmee ook aanspreekpunt voor de bewoners. Wat me zo aansprak in het TOPS kickstarttraject was de koppeling tussen werk en persoonlijke ontwikkeling. De diverse assessments en coaching hebben dan ook zeker een positieve invloed gehad op mijn functioneren.”

Meekijken en doorleren

Femke koos na haar studie Bouwkunde en Technische Bedrijfskunde heel bewust voor een combinatie van werken en leren. “Ik wilde me graag verder ontwikkelen, maar was wel klaar met school. Dit TOPS Traineeship sprak me daarom direct aan. Ik heb de afgelopen twee jaar enorm veel gezien en geleerd. Doordat ik op drie werkmaatschappijen mocht meelopen en bij diverse functies kon meewerken, kreeg ik een duidelijk beeld van de processen binnen Ter Steege. Zo leerde ik het bedrijf beter kennen, weet ik wat mijn collega’s doen en hoe ik zaken het beste kan aanleveren of communiceren. Dat maakt dit TOPS traject voor mij heel waardevol.”

Amke wist al snel dat de bouwwereld haar werkveld moest worden. “Ik wilde eigenlijk architect worden, totdat ik tijdens mijn stage meeliep bij een renovatieproject. Ik was direct om. Dat had ik vooraf niet zo bedacht, maar ik vind het zo leuk. Ook omdat je bij renovaties vaak op de bouwplaats aanwezig bent.”

De kracht van Ter Steege

Femke lacht: “ik heb mijn studie gekozen op basis van mijn favoriete vakkenpakket. Maar daar heb ik zeker geen spijt van! Ik werk sinds afgelopen bouwvak als vastgoedontwikkelaar, een mooie combinatie van projectmanagement en creativiteit. Ook binnen Ter Steege heb ik het enorm naar mijn zin. Ondanks de grootte van het bedrijf is iedereen geïnteresseerd en betrokken. Dat is echt de kracht van Ter Steege.”

Amke beaamt dat. “De gezamenlijke sportdagen zijn daar een goed voorbeeld van. Directieleden en familie Ter Steege maken op dat soort dagen met iedereen een praatje en ook op kantoor is iedereen aanspreekbaar. Dat vind ik heel belangrijk.”

Femke vertelt hoe ze als TOPS trainee begeleid werd. “Het traineeship begon met een assessment en werd ook zo afgesloten. Daardoor werd er sterk ingezet op het groeien in je sterke punten.” Ook voor Amke lag de nadruk op de persoonlijke ontwikkeling. “Hoe doe je de dingen die je doet, waar kan je verbeteren? Doordat je jezelf persoonlijk ontwikkelt, word je ook beter in je werk. Naast de TOPS Academie biedt Ter Steege veel trainingsmogelijkheden, bijvoorbeeld over plannen of presenteren. Zo blijf je jezelf uitdagen. Dat is belangrijk!”

En nu?

Femke is wel even klaar met studeren. “Dit was mijn derde scriptie in korte tijd. Voorlopig even geen opleiding voor mij. Maar het is wel mooi dat Ter Steege zoveel ruimte voor cursussen biedt. Mijn streven voor nu is: doorgroeien binnen mijn eigen functie. Het is tijd om ervaring op te doen en mijn netwerk uit te breiden. Daar krijg ik ook volop de ruimte voor.”

Hoewel Amke voorlopig ook geen studie meer oppakt, wil ze zich wel blijven verbeteren. “Ik wil me graag verder verdiepen in de communicatie met de huurder, hier wil ik in de toekomst nog een training voor volgen. Voor nu richt ik me op mijn ontwikkeling binnen deze functie. Ik merk dat ik soms kennis mis tijdens een overleg. Ik wil steeds meer zelf kunnen regelen en hoop dat ik in de toekomst minder begeleiding nodig heb.”

TOPS Academie: doen!

Beide dames raden iedereen de TOPS Academie aan. Femke: “Zeker wanneer je nog zoekende bent naar wat je wilt, maar ook wanneer je verder wilt leren, is het TOPS Traineeship absoluut een waardevolle toevoeging voor je loopbaan.”

“Het is een mooie kans om jezelf verder te ontwikkelen,” vult Amke aan. “Ook wanneer je al aan het werk bent en de nodige ervaring hebt. Op deze manier word je gestimuleerd om te blijven groeien. Zowel op persoonlijk vlak als binnen je functie. Daarin is Ter Steege wat mij betreft echt onderscheidend.”