Gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde in turbulente tijden

Voor succesvolle gebiedsontwikkeling zijn sterke partners onmisbaar. Zeker in de huidige tijd. Hoe til je een duurzaam nieuwbouwproject van de grond en met welke beleggingspartners ga je in zee om risico’s af te dekken?

Ter Steege Gebiedsontwikkeling laat zich hiervoor adviseren door Lars Rompelberg van Capital FIT, experts in het verbinden van vooruitstrevende ontwikkelaars en impact-investeerders met inspirerende vastgoedprojecten. ‘Lars is onze weerman,’ vertelt Gijs Takkenkamp, directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling. ‘In turbulente tijden kijkt hij op basis van data en kennis naar de toekomstkansen voor gebiedsontwikkelingen.’

Betaalbaarheid onder druk

Lars Rompelberg ziet op dit moment drie stormen die met orkaankracht over ons heen razen. ‘Regelgevers, beleggers en corporaties stellen steeds robuustere eisen als het gaat om de ESG-factoren voor duurzame vooruitgang: ecologisch, sociaal en governance ofwel goed bestuur. Ondertussen zorgen de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne voor een wereldwijde stijging van materiaalkosten en energiekosten en daarmee van de bouwkosten. Rentestijging en inflatie maken het lastig om ver vooruit te kijken.’ Als derde storm ziet hij de recente aanpassingen van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door het Rijk, gericht op betaalbaarheid van huurprijzen. ‘Samen zorgt het ervoor dat de haalbaarheid van nieuwbouwwoningen zwaar onder druk staat.’

Gijs Takkenkamp wil een nuancering plaatsen. ‘Het lijkt nu soms alsof elk bouwmateriaal uit Oekraïne komt. De globalisering betekent voor ons vooral: goed blijven nadenken en zorgen dat je ook de tijd hebt om na te denken. Als je handelt vanuit paniek, omdat je optie op de grond of de financiering afloopt, dan heb je het zwaar. Wij werken daarom graag met partners die niet van hit en run zijn. Lars helpt ons bij de selectie en met goed advies.’

Duurzaam partnerschap

Als ontwikkelende bouwer of bouwende ontwikkelaar heeft Ter Steege volgens Lars Rompelberg een voorsprong op veel andere partijen. ‘De komende jaren worden in de vastgoedbranche de mannen van de jongetjes gescheiden. Alleen kapitaalkrachtige en sterke ontwikkelaars gaan het redden. Beleggers en corporaties vinden het fijn om samen te werken met duurzame partners.’

Onmisbaar in deze tijd is ook een goede programmamix. Arjan de Groot, adjunct-directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling, vertelt: ‘Zeker bij grotere projecten is een mix van koop, sociale koop, beleggingshuur en corporatiehuur een succesfactor.’

Juiste programmamix

Lars Rompelberg vult aan: ‘Belangrijk is dat je de eerste gesprekken al start voordat het rekenen en tekenen begint. Samen maak je vervolgens de juist mix. Waren beleggers de afgelopen jaren vooral geïnteresseerd in kleine starterswoningen, op dit moment merk je een toenemende belangstelling voor zorgwoningen en seniorenwoningen. Dat heeft alles te maken met de demografische ontwikkelingen in Nederland. Ideaal is natuurlijk wanneer beleggers participeren in meerdere segmenten.’

The Future Microcity

Mooi voorbeeld van zo’n project is The Future Microcity in Alkmaar, met een mix van sociale koop, beleggingskoop en ook zorgwoningen. Samen met Vastesteen transformeert Ter Steege Gebiedsontwikkeling hier de voormalige PostNL-locatie tot een nieuw gebouw. Arjan de Groot: ‘Het functioneert straks als een stad in het klein. Vandaar dat we dit concept Microcity noemen.’ The Future telt zo’n 400 woningen voor diverse doelgroepen. Een derde van deze woningen wordt als sociale huur- of koopwoning aangeboden. Naast wonen is er plek voor sociale en maatschappelijke (zorg)voorzieningen, onderwijs, leisure, winkels en andere commerciële activiteiten zoals een coffeebar, gym en wellnesscentrum. De zorgwoningen binnen het project zijn zowel intramuraal als extramuraal.

Community building

Een gemeenschappelijke binnenhof en daken met groene terrassen vervullen een essentiële functie binnen Microcity The Future. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten en een thuisgevoel ontwikkelen. Community building is bij The Future het toverwoord. Gijs Takkenkamp: ‘Het is de nieuwe trend. Vroeger dacht je hierbij vooral aan een studentencampus, nu is het fenomeen ook van toepassing op starterswoningen en woningen voor ouderen. Als Ter Steege zien we onze rol verschuiven van puur gebiedsontwikkeling richting community management, inclusief het ontwikkelen van een speciale community app. Eerder hebben we hier op kleinere schaal al ervaring mee opgedaan bij Waaranders-projecten. Nu gaan we het ook bij grotere projecten oppakken. Daar ligt volgens ons de sleutel tot de toekomst. We gaan dit concept daarom verder uitrollen in Nederland.’

3 Trends onder beleggers volgens Lars Rompelberg (Capital FIT):

  1. Beleggers worden blij van ontwikkelaars waar ook een bouwer achter staat. Dat geeft ze lever- en prijszekerheid.
  2. Vanwege de oorlog in Oekraïne spreiden wereldwijd opererende beleggers hun Europese investeringen op dit moment over minder landen. West-Europa heeft de voorkeur boven Centraal- en Midden-Europa (CCE-landen).
  3. Onzekerheid over bouwkosten en regelgeving leidt niet tot een verminderde belangstelling in woonbeleggingen, zoals in de tijd van de schuldencrisis. Beleggers gaan wel voor een bredere mix met ook seniorenwoningen en zorgwoningen in plaats van alleen starterswoningen.

Arjan de Groot Gijs Takkenkamp

Fitste bedrijf van Twente