De kern van Ter Steege Gebiedsontwikkeling

‘MET LEF, MAAR NIET OPPORTUNISTISCH’

Zo tegen het millennium besluit Ter Steege om naast haar ontwikkelingen op uitbreidingslocaties zich meer en meer te richten op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Niemand kan op dat moment vermoeden waar dit naar toe zal gaan. Want kijk waar Ter Steege Gebiedsontwikkeling nu staat: “Dit gaat vaak om zaaien en geduld hebben. Maar we hebben sneller geoogst dan we hadden verwacht.”

De uitbreiding met Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West is aanleiding voor ons gesprek met het regisserende driemanschap: Hans ter Steege, directeur-eigenaar Ter Steege Bouw Vastgoed, Gijs Takkenkamp, directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling, en adjunct-directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling (West), Arjan de Groot.

Voelhorens op de locaties

Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is voor Ter Steege inmiddels een belangrijke pijler die meebeweegt met de strategie naar een grotere landelijke dekking van de activiteiten. “Toeval of niet: in dit opzicht maken we om de drie jaar stappen. In 2015 namen we De Vree en Sliepen over, in 2018 zijn we in Rijswijk gestart met Ter Steege Bouw Vastgoed West en vorig jaar konden we bouwbedrijf Ted Groot in Heerhugowaard overnemen,” vertelt Hans. 1 april jongstleden werd Arjan benoemd tot adjunct-directeur om de organisatie daar op te bouwen en Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West op de kaart te zetten. Gijs: ”Voor ontwikkeling moet je ter plekke de voelhorens uit hebben. Je moet een beetje de ziel van die omgeving kennen. Voor ons een belangrijke reden om een deel van onze gebiedsontwikkeling ook fysiek in het westen te positioneren.”

Harde feiten en intuïtie

De ziel van de omgeving kennen. We zijn zo vrij om dat te vertalen naar ‘weten wat er leeft.’ Maar hoe zit het met de factor demografie? Hans: “Demografische cijfers worden altijd achterhaald door de werkelijkheid. Zes jaar geleden werden in delen van Nederland plannen geschrapt omdat er krimp werd voorspeld, vandaag zijn diezelfde gemeenten hard op zoek naar bouwlocaties. Je kunt niet alleen sturen op cijfers, die kunnen door allerlei omstandigheden snel veranderen. Neem op dit moment alleen al de toestroom van vluchtelingen. Gemeenten onderkennen die onvoorspelbaarheid inmiddels ook. We kijken ook samen met hen naar de invulling van hun woningbouwprogramma. Voor deze gesprekken halen we onze inbreng deels uit de marktanalyses van onze gespecialiseerde partners, deels uit onze eigen ervaringen met het plangebied, daarnaast ook uit onze voelsprieten. We hebben bijvoorbeeld een digitaal platform waarop mensen kunnen aangeven welk type woning ze precies zoeken. Daar leren we veel van. Zo maken we regelmatig mee dat de vraag van de markt toch anders is dan we vooraf hadden ingeschat.”

Gemeenten ontlasten

Woningtekort, gebrek aan bouwlocaties, het stikstofprobleem, natuurbescherming: aan uitdagingen geen gebrek voor ontwikkelend & bouwend Nederland. Zien ze lichtpunten? Arjan: “Ter Steege concentreert zich al jaren op de herontwikkeling of het hergebruik van bestaande binnenstedelijke locaties. Daar liggen goede mogelijkheden. Bij veel van onze transformaties gaat het om oude bedrijventerreinen. Hier brengen we naast wonen veel nieuwe functies terug. Groen hoort daar ook bij; we brengen de natuur naar de stad.” Daarnaast signaleert Gijs dat je wel kunt roepen om 100 duizend nieuwe woningen per jaar, maar dat er ook plaats moet zijn voor realisme. ”Net als veel andere branches en organisaties hebben ook gemeenten te kampen met capaciteit. De doorstroom van procedures kost tijd. Waar mogelijk ontlasten en ondersteunen we gemeenten door de kar zoveel mogelijk te trekken, zelf onderzoeken uit te voeren en procedures voor te bereiden. Zodat de gemeente wat meer in een toetsende rol zit.”

Verkleurende gebieden

Veel voormalige bedrijventerreinen liggen ingeklemd tussen woonwijken en verkleuren naar woningbouw. Ter Steege Gebiedsontwikkeling ziet daar nieuwe, levendige kerngebieden ontstaan: “Met woningen, winkels, horeca en andere voorzieningen. Het zijn vaak gebieden waar een industrieel verleden aanknopingspunten biedt. We gaan altijd op zoek naar de intrinsieke waarde van een plek en proberen deze te versterken”. Ook de OV-knooppunten zijn interessante locaties. “Een mooi voorbeeld van zo’n project is Station Noord in Alkmaar. Een levendig verkeersknooppunt buiten de stadskern, met voldoende traffic voor een ‘to go’ supermarkt, aanvullende horeca en andere faciliteiten. Post NL heeft hier nu een distributiecentrum dat door Ter Steege in een ontwikkelcombinatie wordt herontwikkeld tot een ‘Micro City’ met 360 woningen en voorzieningen. Het is onderdeel van een gebiedsontwikkeling waar ook de nieuwe Europese School wordt gevestigd.” Een paar kilometer verderop, in Heerhugowaard, wordt Hugo’s Tuin ontwikkeld: “Een project binnen ons Waaranders concept. Meer gericht op de community, op diversiteit, met gezamenlijke tuinen, samen de kinderboerderij onderhouden. Mensen die hier een woning willen kopen, moeten dat kunnen motiveren. Iets soortgelijks hebben we ook gedaan in Zwolle, in de Kastanjetuin.”

Arjan de Groot

Lef en stabiliteit

Ter Steege Gebiedsontwikkeling regio West is de kinderschoenen ontgroeid, dat is wel duidelijk. Arjan haalt projecten aan in Delft (herontwikkeling van een voormalige machinefabriek) en Woerden (een industrieterrein verkleurt naar woningbouw): wat kenmerkt volgens hem Ter Steege Gebiedsontwikkeling? ”Ik kan het verhaal over onze kernwaarden ‘bekwaam, betrouwbaar en betrokken’ oprecht vertellen. Daarnaast zijn we denk ik gewoon een fijne club om mee te werken. Een stabiele partij met lef, die niet opportunistisch is maar doet wat ze zegt. Ter Steege is een familiebedrijf. Bij beslissingen en investeringen denken we eerder in generaties dan in jaren en dat geeft een vorm van rust.”

Toekomst

En de toekomst? Hoe ziet die eruit? Deze vraag maakt de cirkel rond. We komen terug bij het begin van dit gesprek; zaaien en geduld hebben. “Groeien is geen doel op zich, maar we blijven onze ogen open houden voor nieuwe kansen. Dat we nu ook in het westen van het land meer en meer gevonden worden door partners, gebouweigenaren en gemeentes maakt dat we ons ook in het westen steeds meer kunnen presenteren en bewijzen als integrale gebiedsontwikkelaar.” De drie heren zien de toekomst dan ook vol vertrouwen tegemoet.

Fitste bedrijf van Twente