Corporaties benutten sociale huurruimte steeds minder
De Woningwet en de Nationale Prestatieafspraken geven duidelijke kaders voor het aandeel sociale huur. Maar in veel projecten blijkt het steeds lastiger om de beoogde 30% sociale huur ook echt te realiseren. Dat heeft meerdere oorzaken.
We zien onder andere dat:
- De investeringsruimte van woningcorporaties onder druk staat. Uit recente doorrekeningen blijkt dat corporaties de komende tien jaar zo’n €20 miljard tekortkomen om landelijke ambities te realiseren.
- Corporaties te maken hebben met complexe en soms tegenstrijdige regelgeving. Dit maakt het nemen van investeringsbeslissingen erg moeilijk.
- In kleinere kernen zorgen bestaan over een te eenzijdige woningvoorraad, omdat corporaties al een groot aandeel sociale huur hebben.
In de praktijk betekent dit dat de sociale huurcomponent in plannen regelmatig knelt, terwijl gemeenten hier vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting wel programmatisch op blijven sturen.
Sociale koop en stapeling van eisen
Naast sociale huur zien we dat gemeenten vaker inzetten op sociale koop, vaak met een gemaximeerde VON-prijs. De gedachte hierachter is begrijpelijk: betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens. Maar in de praktijk leidt deze ontwikkeling tot extra druk op de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen.
Daarbovenop komen ook nog: vaste prijsplafonds voor sociale koop, stijgende bouw- en financieringskosten en terughoudendheid bij corporaties.
Conclusie: het wordt steeds lastiger om plannen financieel sluitend te krijgen. Dit raakt direct aan de uitvoerbaarheid van gemeentelijke woningbouwprogrammering en daarmee ook aan de snelheid waarmee nieuwe woningen ontwikkeld en gebouwd kunnen worden.
Aedes bevestigt het landelijke beeld: middelen blijven achter
De recente reacties van Aedes benadrukken deze problematiek. De brancheorganisatie noemt het coalitieakkoord financieel ontoereikend om de grote woningbouwambities waar te maken, ondanks een paar verbeteringen zoals aanpassingen in de winstbelasting voor corporaties.
Ook in het gesprek met de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening benadrukte Aedes dat de extra maatregelen die de coalitie voorstelt niet voldoende zijn om de Nationale Prestatieafspraken te halen. Corporaties komen simpelweg investeringsruimte tekort om het gewenste aantal nieuwe “voordeuren” te realiseren. Deze landelijke signalen sluiten volledig aan bij wat wij in onze projecten ervaren.
Doorstroming als belangrijke versneller
Naast betaalbaarheid zien wij doorstroming als een cruciale factor om de woningmarkt in beweging te brengen. Nieuwbouw voor starters is noodzakelijk, maar leidt vaak tot één nieuwe bewoning. Woningen die zijn gericht op doorstromers — zoals levensloopbestendige woningen in de vrije sector — zorgen juist voor meerdere verhuisbewegingen.
Zo’n doorstroming ziet er als volgt uit:
- een senior of doorstromer verhuist,
- hun eengezinswoning komt vrij voor een gezin,
- waardoor op hun beurt weer ruimte ontstaat voor starters.
Wij werken in meerdere projecten bewust aan levensloopbestendige woningen. Niet als vervanging van sociale woningbouw, maar als aanvulling die de hele woningketen in beweging brengt.
Samen werken aan haalbare oplossingen
De 30/40/30-verdeling is een waardevol uitgangspunt voor het realiseren van inclusieve wijken. Om deze ambitie ook daadwerkelijk waar te maken, vraagt de Wet versterking regie volkshuisvesting om realisme en samenwerking in de hele keten.
Dit betekent onder meer dat:
- corporaties voldoende financiële ruimte nodig hebben om hun maatschappelijke opdracht te vervullen;
- gemeenten programmatische wensen blijven toetsen aan financiële haalbaarheid, zeker bij het stapelen van eisen;
- ontwikkelaars ruimte krijgen om oplossingen te realiseren die uitvoerbaar zijn en doorstroming stimuleren.
Alleen door deze opgave gezamenlijk te benaderen, kunnen we blijven bouwen aan toekomstbestendige wijken en woningen die passen bij de vraag van vandaag én morgen.
