Möl’nhoek Ommen (voorheen Haven West): van bedrijventerrein tot woonwijk

Blekerswegje Zwolle: toonbeeld van liefde voor het vak

Tweede leven voor Arnhemse Koepelgevangenis

Tussen Kasteel & Wijchens Meer: plekken waar je blijft plakken

Herontwikkelen in historische centra is meer dan alleen slopen en nieuwe woningen bouwen. Het betekent ook: een aantrekkelijk verblijfsgebied creëren voor zowel inwoners en bezoekers als ondernemers. ‘In het hart van Wijchen doen we dat met het concept van sticky places,’ vertelt Ronald van Ommen van Ter Steege Gebiedsontwikkeling.

De uitvraag van de tender luidde: bedenk voor drie locaties aan de oostkant van het centrum een plan om dit deel van Wijchen tot één geheel te maken. ‘Het ging om het oude gemeentekantoor, een tijdelijke parkeerlocatie waar vroeger een school heeft gestaan, een plek aan het Wijchens Meer en de openbare ruimtes daaromheen,’ licht gebiedsontwikkelaar Van Ommen toe.

Sticky places

Ter Steege Gebiedsontwikkeling ontwikkelde een plan met de uitgangspunten cultuur & historie en circulariteit, energie en ecologie. Het plan voorziet onder meer in de bouw van zo’n 150 woningen, een hotel, diverse andere commerciële ruimtes en een openbare parkeergarage. Verbindende schakels vormen een aantal mooie openbare plekken, de zogenoemde sticky places. Van Ommen: ‘Dit zijn plekken die bezoekers verleiden om elkaar te ontmoeten en nog even om de volgende hoek te kijken in plaats van terug te keren naar de parkeergarage. Denk daarbij aan kunst in de openbare ruimte of een speelfontein voor de kinderen.’

Twee parels

De route naar het doel hoeft niet altijd een rechte lijn te zijn. Het zou zo een spreuk uit de zen-traditie kunnen zijn. In dit geval is het de oplossing die Ter Steege bedacht om twee parels in het centrum van Wijchen met elkaar te verbinden. ‘Maak een boulevard tussen Het Kasteel en het Wijchens Meer,’ zo luidde de opdracht van de gemeente.

‘Als Ter Steege Gebiedsontwikkeling hebben wij gekeken naar de historie van het gebied,’ legt Van Ommen uit. ‘Van oudsher vind je er een netwerk van pleintjes, stegen en wegen. Die binnenstedelijke infrastructuur nodigde altijd uit om te kijken wat er even verderop nog te beleven valt. Kortom, plekken waar je naartoe getrokken wordt en even blijft plakken. Die historische stadsplattegrond vormde het vertrekpunt voor ons stedenbouwkundig plan.’

Getrapte tender

De tender voor Tussen Kasteel & Wijchens Meer stond in het teken van een concurrentiegerichte dialoog. Van Ommen legt uit: ‘Het betekent dat de gemeente in gesprek gaat met geselecteerde gegadigden alvorens de definitieve tender uit te schrijven. Tijdens dat proces krijgen de kaders en richtlijnen vorm en wordt aansluitend pas de definitieve uitvraag geformuleerd.’

‘Bij zo’n getrapte tender moet je aan de voorkant kritisch zijn en er dan vol voor gaan. Waarom wij als Ter Steege Gebiedsontwikkeling kansen zagen? Juist dit soort complexe projecten ligt ons altijd wel. Wij zijn er goed in om verschillende partijen bij elkaar te brengen en met innovatieve ideeën te komen. En dat was nodig op deze plek. Je ontwikkelt tenslotte een plan voor een centrumlocatie met allerlei randvoorwaarden. Daarnaast heb je te maken met bewoners, gebruikers van het gebied en ondernemers.’

Energietransitie

Belangrijkste wegingscriteria bij de selectie van de winnende ontwikkelaar waren: plan van aanpak, kwaliteit, participatie en duurzaamheid. Prijs leverde in de scoretabel minder dan een vijfde van de punten op. ‘Het plan van Ter Steege sprong eruit omdat we buiten de kaders keken. Neem alleen al het idee voor sticky places. Omdat de woningen gasloos worden, bedachten we bovendien een slim energieplan. Het collectieve energiesysteem benut het oppervlaktewater van het Wijchens Meer als energiebron in combinatie met warmtepompen. Om het systeem rendabel te maken, gaan we het ook gebruiken voor de bestaande bouw. Zeg maar, nieuwbouw als vliegwiel voor de energietransitie in het gebied.’

Lokale bouwpartner

Partnership en participatie zijn volgens Van Ommen belangrijke sleutelwoorden achter het project. ‘De gemeente Wijchen zocht een samenwerkingspartner die het stuur kon overnemen. Voorheen deden zij alleen het trapwerk, nu zit Ter Steege op het zadel en de gemeente op de bagagedrager. Daarnaast hebben we een lokaal bedrijf – Welling Bouw – als bouwpartner gekozen. Zo dragen we bij aan de lokale werkgelegenheid. Ook werken we goed samen met woningcorporatie Talis, lokale ondernemers en omwonenden. In aanloop naar de bestemmingsplanwijziging en de start bouw organiseren we informatieavonden en denktanks waarin inwoners en ondernemers van Wijchen participeren. Daarmee creëren we draagvlak en maken we het plan nog beter.’ 

Drie deelplannen

Tussen Kasteel & Wijchens Meer telt drie deelplannen verdeeld over drie fasen. Deelplan De Burcht omvat appartementen in diverse prijssegmenten, een hotel aan een bomenrijk plein en commerciële ruimtes rondom een nieuw plein met een waterfontein. In De Gaard komt een mix van appartementen, eengezinswoningen en patiowoningen voor gezinnen en senioren. Moestuintjes vormen hier straks ontmoetingsplekken voor bewoners. Tot slot komen op locatie De Oever luxe appartementen en een grand-café. Bijzonder is hier het circulair ontmoetingspaviljoen opgetrokken uit bouwmaterialen afkomstig uit het voormalige gemeentekantoor. Zo is er voor ieder wat wils.

Differentiatie zit behalve in de verschillende woningtypen, ook in de variatie van koop en sociale en midden-huur. Parkeren gebeurt in Tussen Kasteel & Wijchens Meer onder het maaiveld. Het betreft een openbare parkeergarage die aansluit op een bestaande parkeergarage met private parkeerplekken voor nieuwe bewoners. De bouw start naar verwachting in het najaar van 2021, waarbij de oplevering van de laatste fase waarschijnlijk in 2027 plaatsvindt.

Park Waaijenstein: scherp bieden, efficiënt bouwen

Je wilt een tender voor gebiedsontwikkeling winnen op basis van de beste prijs, hoe pak je dat aan? ‘In het geval van Park Waaijenstein in Nijmegen zijn we op zoek gegaan naar sterke partners,’ zegt Kees Remie van Ter Steege Gebiedsontwikkeling. 

Een sterke partner werd allereerst gevonden in MN. Samen met deze pensioenuitvoerder en institutioneel belegger werd een plan ontwikkeld dat voorzag in de bouw van 85 appartementen in de nieuwe wijk Oosterhout in stadsdeel de Waalsprong. Ter Steege Gebiedsontwikkeling kon scherp bieden vanwege de zekerheid dat MN een flink aantal appartementen zou afnemen voor de beleggershuur.

Efficiënt bouwen

Scherp calculeren voor een uitdagende tender betekent ook: zo efficiënt mogelijk bouwen en risico’s beperken. Bij Park Waaijenstein is dat perfect gelukt volgens Arjan van ’t Hul, directeur van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. ‘Het is de ideale combinatie geworden van een goede commerciële ontwikkeling die technisch ook goed uitvoerbaar is.’ Kees Remie vult aan: ‘Er was namelijk de complicerende factor van bouwen op een archeologische locatie. We zijn daarom bewust niet in de onderlaag gaan graven.’

Bouwen op het maaiveld

De appartementen van Park Waaijenstein zijn verdeeld over vijf aparte woongebouwen, die samen een carré vormen rondom een centrale binnenhof. Het gebouwencomplex ligt op een verhoging in het landschap. Om mogelijk archeologische waarden niet aan te tasten is de parkeerkelder gebouwd op het maaiveld, met wanden die in het talud aangebracht zijn.

Middenhuur

MN neemt als belegging voor het pensioenfonds voor de Koopvaardij 67 appartementen af. Het gaat om woningen in het middensegment met een huur vanaf ongeveer 900 euro. De overige 18 appartementen zijn inmiddels door Ter Steege succesvol verkocht. Remie: ‘Dankzij een gunstige mix van huur en koop hebben we financiële risico’s kunnen afdekken.

Optimum

Hiermee ontwikkelt Ter Steege een mooi en uitdagend nieuwbouwproject, dat bovendien samen met zusterbedrijf De Vree en Sliepen perfect wordt gebouwd. ‘We hebben beide takken van sport in huis,’ licht Van ’t Hul toe, ‘dat is onze grote kracht. Samen met ons bouwbedrijf, partner MN en de gemeente Nijmegen realiseren we hier het optimum van kwaliteit en kosten.’

Voor extra kwaliteit zorgt bovendien een prachtige, groene binnentuin. Voeg daarbij nog de gunstige locatie, vlak bij de Waal en met uitzicht op Nijmegen. Vanaf je driekamerwoning met inpandig balkon is het maar een klein eindje naar de A15 of het nieuwe winkelcentrum Hart van de Waalsprong.

De oplevering van de appartementen vindt naar verwachting na de bouwvak van 2021 plaats.