Niet met een eigen ‘woningfabriek’, maar met een uitgekiend logistiek en bouwtechnisch prefab-concept. Daarmee versnelt Ter Steege Bouw Vastgoed haar transitie naar duurzaam en circulair bouwen. Een recente, geslaagde pilot in Almelo Indië smaakt naar meer.
‘Het was technisch best uitdagend,’ vertelt Tom Nieuwenhuis, technisch ontwikkelaar bij Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. ‘We wilden bij dit project voor 14 huurwoningen maximaal prefabriceren, van fundament tot nok. In theorie lijkt het concept simpel. Ketenpartners zorgen met een optimale leveringszekerheid voor de juiste losse prefab-onderdelen. Onze engineers zorgen er vervolgens voor dat alles goed op elkaar aansluit. In de praktijk vergt het echter veel creatief denkwerk en slimme technische oplossingen.’
Formule versus fabriek
Waarom dan toch geen eigen fabriek, zoals andere bouwende ontwikkelaars die in deze tijd van de grond tillen? Arjan van ’t Hul, directeur van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen licht toe: ‘Voor een continue woningproductie vanuit een eigen fabriek is ook constante stroom van grondposities en vergunningen nodig. Vooral het verloop van vergunningstrajecten is niet voorspelbaar. Met ons prefab-concept waarbij we met verschillende partners samenwerken, zijn we maximaal flexibel. Dankzij die samenwerking blijft bovendien onze kennis up-to-date en vergroten we onze innovatiekracht.’
Van bouwen naar woonklaar assembleren
De basis van het prefab-concept ligt in het softwaresysteem Bouw Informatie Model, kortweg BIM. ‘Hiermee hebben we een volledig digitaal model ontwikkeld van het bouwproces van elke woning – tot het laatste boutje aan toe,’ vertelt Van ’t Hul. ‘Dit eigen BIM-model is het fundament voor de samenwerking met ketenpartners, waardoor alles volgens onze specificaties just-in-time wordt geleverd.’
Nieuwenhuis vult aan: ‘Wij zijn regisseur van het hele bouwproces en maken van de casco’s, buitengevels, badkamers, trappen en daken een perfect passend en compleet afgewerkt geheel. Het complete installatiewerk is al in de fabriek aangebracht in de vloeren en wanden. Om oververhitting van woningen te voorkomen worden bij zonbelaste gevels zelfs screens meegenomen. We leveren de woningen ook nog eens woonklaar op, inclusief keuken, behang, vloerbedekking – en in de toekomst zelfs meubilair.’
Het betekent dat huurders bij sloop-nieuwbouwprojecten snel kunnen terugverhuizen naar een gloednieuwe, duurzame woning. Van ’t Hul: ‘Bij een recent project voor woningcorporatie Mijande Wonen in Denekamp is dat heel goed gelukt. Bewoners konden binnen drie maanden hun nieuwe woning betrekken en de overlast voor omwonenden was minimaal.’
Ideaal bouwconcept voor verhuurders
Daarmee is het nieuwe woonproduct volgens Nieuwenhuis ideaal voor wooncorporaties en beleggers. ‘Ons prefab-concept sluit aan bij de lean-filosofie van een bedrijf als Toyota: het maximaliseren van de klantwaarde en het minimaliseren van de verspilling. Het is een volgende stap in het verduurzamen van woningbouw, met een schone bouwplaats en zo min mogelijk hinder voor huurders en omwonenden. Voor wooncorporaties en beleggers betekent het ook: snel verhuren en snel rendement maken.’
Onderhoudsarm en energiezuinig
De bouwmaterialen van de prefab-woningen zijn geselecteerd op een lange levensduur. Onderhoudsarme ramen en kozijnen worden in de fabriek meegemonteerd. Mede daardoor is de bouwtijd ultrakort. Met één hijsbeweging staat alles op zijn plek. Het complete pakket installatiecomponenten wordt in een frame van 1 x 1 meter meegenomen, van warmtepomp en boiler tot de omvormer van de zonnepanelen. De installatiemodule wordt compact in het frame gehesen. Alle installaties hoeven alleen nog maar ‘gestekkerd’ te worden. Bovendien is de oplevering turn-key; de huurder hoeft niet meer te klussen en kan er zo in.
Actueel in tijden van stijgende energielasten: de prefab-woningen zijn standaard Nul-op-de-Meter en uitgerust met een warmtepomp in combinatie met vloerverwarming en -verkoeling. Met maar liefst 23 zonnepanelen per woning is ook het huishoudelijk verbruik van energie gedekt.
Vakmanschap in prefab
Van ’t Hul: ‘Het nieuwe prefab-concept vraagt om veel engineeringscapaciteiten en goede werkvoorbereiding en ook nog steeds inzet van goede vaklieden. Maar alles staat of valt met het selecteren van goede partners. Als een toeleverancier niet op het juiste moment met de badkamer komt, kun je niet de vloer er bovenop leggen. Onze bouwvakkers zorgen ervoor dat alles op de bouwplaats vakkundig geplaatst en gemonteerd wordt. Dankzij een juiste mix van vakmanschap en prefabricatie kunnen we ook in de toekomst breed blijven inspelen op wensen van opdrachtgevers. Daarbij zal een deel van het vakmanschap zich gaan verplaatsen naar de fabriek.’
Grote ontwerpvrijheid
Aan prefab-woningen kleeft nog vaak het vooroordeel van eenheidsworst. Nieuwenhuis: ‘Het mooie aan ons concept is de grote mate van ontwerpvrijheid. Ondanks het prefab-systeem waarbij de indeling van de woningen hetzelfde is, is de gevelarchitectuur altijd exclusief en voorzien van bijzondere detailleringen. In samenspraak met de architect en de opdrachtgever kan bepaald worden hoe de ‘schil’ van de woning eruit komt te zien, passend bij het stedenbouwkundig plan.’
Succesvolle pilot
Het pilot-project in Almelo Indië, op het voormalige terrein van top-innovator Koninklijke Ten Cate, was behalve succesvol ook leerzaam. ‘We hebben tot stand gebracht wat we van tevoren bedacht hebben,’ zegt Van ’t Hul. ‘In drie weken tijd 14 perfect afgewerkte nul-op-de-meterwoningen realiseren.’
De voordelen van prefab-woningen volgens het concept van Ter Steege Bouw Vastgoed:
- Korte bouwtijd, snel rendement
- Compleet afgebouwd en woonklaar opgeleverd
- Duurzaam, onderhoudsarm en energiezuinig (Nul-op-de-Meter)
- Grote ontwerpvrijheid
- Schone bouwplaats, minder overlast