Geschreven door: Arjan van ’t Hul, Directeur Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen

Help, een vleermuis!

Het is een wonderbaarlijk fenomeen. Soms hollen we met ons allen zo hard achter duurzaamheid aan, dat we bijna struikelen over onze eigen benen. Want laten we wel zijn. We maken ons druk om duurzaamheid omdat we het beste voor hebben met de aarde. Met het milieu. De flora. De fauna. Hoe is het dan te verklaren dat we, in onze ijver om zo snel mogelijk te verduurzamen, de leefwereld van vogels en vleermuizen over het hoofd zien?

Als ik ’s avonds met m’n vrouw nog even in de tuin zit zijn we er vaak getuige van. Tegen de tijd dat het schemerig begint te worden, komen de eerste vleermuizen voor de dag. Een prachtig schouwspel: de vleermuizen scheren over onze hoofden en vliegen zelfs onder de luifel door waaronder we zitten. Dit is meestal het moment dat mijn vrouw zegt: “nu ga ik naar binnen”. Zelf vind ik het geweldig en blijf het volgen tot het echt donker is en ze niet meer zie. Maar wanneer ik dan de volgende morgen op kantoor kom, zijn de verhalen hierover minder positief. Vleermuizen, gierzwaluwen en mussen houden zich graag op in de beschutting van woningen. Dat is algemeen bekend. En toch is dit voor veel woningcorporaties en renoverende partijen nog vaak een netelig issue. Met een enorme impact op renovatie- en groot onderhoudsprocessen.

Sociale huisvesting

Met name vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen nestelen zich graag in de spouw, onder de dakpannen of achter plaatwerk van een woning. Hiermee bieden woningcorporaties vaak ongemerkt een goede leef- en nestelomgeving aan deze dieren. Bewoners hebben er weinig last van. Hooguit wat meer gepiep als er jonge mussen in het nest zitten. De problemen dienen zich pas aan als er gerenoveerd moet worden. Of erger: als er al gerenoveerd wordt. Op dat moment gaan bij alle organisaties de alarmbellen rinkelen. Er moeten halsoverkop acties worden ondernomen om te voorkomen dat de verblijfplaatsen worden verstoord of verloren gaan. Maar ho, wacht even. Haastige spoed en de langdurige procedures vanuit de Wet Natuurbescherming; dat is geen gelukkig huwelijk. Dat zijn botsende processen. Lijdzaam aangezien door nagelbijtende corporaties en renovatiepartners.

Eerst de mussen dan de bewoners

Over het algemeen hebben de medewerkers van woningcorporaties en aannemers niet zoveel op met vleermuizen en mussen. Lieve beesten hoor, maar ook lastig. Ze kunnen de planning behoorlijk in de war fladderen. Daar staan de bewoners en de omgeving heel anders in. Zij vinden het terecht belangrijk dat de leefwereld van deze beschermde diersoorten wordt gerespecteerd. Wat nu? De stakeholders tegenover elkaar in de loopgraven? Dat hoeft niet. De oplossing is simpel: geef dit onderwerp tijdig aandacht, zodat je op tijd de gewenste maatregelen kunt nemen. Voordat we hartstochtelijk plannen gaan maken voor de verduurzaming, voordat we bewonersavonden organiseren om 70% participatie binnen te halen, moeten we beginnen met een serieuze inventarisatie van de aanwezige diersoorten. Op de voet gevolgd door acties om de leefwerelden van de dieren optimaal te beschermen. Zie dit nou gewoon als een basisonderdeel van het totale renovatieproces. Dan zul je zien dat de gevolgen voor de planning nihil zijn.

Natuurinclusief Renoveren

Goed nieuws: bij Nul op de Meter-projecten is op dit thema een ware doorbraak bereikt. In de nieuwe Gedragscode Natuurinclusief Renoveren staan natuur en bouw elkaar niet in de weg, maar versterken ze elkaar. Hoe het werkt? De regeling is gebaseerd op overcompensatie. Standaard worden bij elke renovatie nestvoorzieningen voor vleermuizen en mussen meegenomen. Ook als deze dieren (nog) nergens te bekennen zijn. Er ontstaat een win-win situatie: met enerzijds een beter en voorspelbaarder bouwproces, anderzijds meer nestgelegenheid voor de vogels en de vleermuizen. Waarschijnlijk wordt de Gedragscode Natuurinclusief Renoveren in het derde kwartaal van dit jaar ingevoerd. De koppeling tussen het NOM-keur en de gedragscode wordt naar verwachting de standaard in de markt.

Wat is de moraal van dit verhaal?

Corporaties en aannemers willen graag snel en efficiënt renoveren. Hierbij hebben we te maken met regelgeving die soms wat is doorgeslagen door excessen uit het verleden. Dat hoeven we niet gelaten over ons heen te laten komen. Zie het liever als een uitdaging die tot betere resultaten leidt. Geef de vogeltjes en vleermuizen op tijd de kans om andere plekken te vinden. Wanneer we als sector meer oog krijgen voor dit soort oplossingen, vinden we vast nog meer alternatieve wegen om de regelgeving te vereenvoudigen.

Arjan van ’t Hul
Directeur Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen
Arjan is expert op het gebied van renovatie en groot onderhoud. Hij is betrokken bij diverse Nul op de Meter projecten bij zowel grondgebonden woningen als gestapelde bouw. In zijn vrije tijd is Arjan een actieve mountainbiker en fanatiek zanger bij een koor.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Arjan van ’t Hul een e-mail

Vroeger was alles beter

Deze uitspraak steekt af en toe de kop op. Grote onzin natuurlijk en ik zal u uitleggen waarom. Ik ben inmiddels ruim 40 jaar werkzaam in de bouw maar mijn eerste bouwervaringen gaan nog verder terug. Ik ben namelijk opgegroeid in een aannemersgezin. Het was in de tijd dat de Regge – tegenwoordig een schoon en vreedzaam kabbelend riviertje – een open riool was en dat we zonder enig bewustzijn fossiele brandstoffen verstookten of het een lieve lust was. De arbeid, vooral in de bouw, was zwaar, gevaarlijk en de arbeidsomstandigheden waren niet om over naar huis te schrijven. In 1973 werden we ruw gewekt door de oliecrisis. De beschikbaarheid van olie was niet meer vanzelfsprekend en de brandstof ging op de bon. In 1975 werden we onaangenaam verrast door een enorm milieuschandaal. In Lekkerkerk werden mensen letterlijk ziek van de afvalberg waarop ze woonden. De kosten voor het opruimen van de bodemverontreiniging onder 300 woningen bedroegen toen bijna 200 miljoen gulden. Geld dat de belastingbetaler mocht ophoesten.

In 1980 openbaarde zich het enorme gifschandaal in de Vogelmeerpolder. Meer dan 10.000 gifvaten waren er vanaf 1960 gedumpt. Ook werden de bossen ziek van zure regen. Zo kon het echt niet verder. Gelukkig kwam er een grote ommekeer. We begonnen de huizen te isoleren en de puinhopen, door mensen gecreëerd, op te ruimen. Het milieu stond eindelijk op de (politieke) agenda. Ook deed de Arbeidsomstandighedenwet (Arbo Wet) in de jaren negentig zijn intrede. De mens telde weer mee. Er werden grote aantallen woningen gebouwd in gevarieerde bloemkoolwijken en later in de Vinexwijken. Veel weilanden werden daarvoor opgeofferd.

Transitie in de bouw

Als we naar het huidige bouwproces kijken zijn er enorme stappen gemaakt. Veiligheid en goede arbeidsomstandigheden zijn inmiddels vanzelfsprekend. De tekentafels staan in het museum en 3-D ontwerpen is de maatstaf. De faalkosten zijn enorm verlaagd met name door digitale maatvoering en goede communicatie. Door integrale samenwerking met de ketenpartners en met behulp van BIM (Bouw Informatie Model) kunnen de faalkosten nog verder worden gereduceerd. De doorlooptijd van het bouwproces is enorm afgenomen door slim gebruik te maken van prefabricage en LEAN planning. Verspillingen in het bouwproces worden hiermee vermeden.

Binnenstedelijk

Toen ik mijn eerste stappen nog in de bouwwereld moest zetten, was er ruimte in overvloed. Weilanden zover je kon kijken. Slootje springen en kikkers vangen, daar groeide je mee op. Hoe anders is dat tegenwoordig. Uit recent onderzoek mag weliswaar blijken dat het fijn wonen is in de Vinexwijken; toch zullen we meer woningen binnen de huidige contouren van stad en dorp moeten bouwen. Niet nog meer weilanden opofferen. De mogelijkheden zijn enorm. Transformatie van gebouwen, revitaliseren en herbestemmen van industriegebieden, renoveren en deels slopen van uitgeleefde woonwijken. Er hangt natuurlijk wel een kostenplaatje aan. Binnenstedelijk bouwen is duurder dan bouwen in het weiland. Het zou goed zijn om bijvoorbeeld de verhuurdersheffing van 1,7 miljard per jaar hiervoor in te zetten en niet te laten verdwijnen in de algemene staatskas.

Toekomst

De bouwbranche staat voor een prachtige uitdaging. De bouwagenda, een nationaal innovatieprogramma dat is opgesteld door overheid en bedrijfsleven, biedt volop kansen. De klimaatverandering en de uitputting van grondstoffen dwingen ons om andere keuzes te maken dan in het verleden. Het gaat hierbij om energietransitie, verduurzaming, biobased bouwen, digitalisering, vergrijzing, verstedelijking en de grote vervangingsopgave. Daarvoor moeten opdrachtgevers en opdrachtnemers anders gaan samenwerken: samen zoeken naar de beste oplossing, wegnemen van institutionele belemmeringen (ingewikkelde en vertragende procedures) en niet alleen maar kiezen voor de laagste prijs. Alleen op deze manier krijgt de bouwsector de rol die haar op het lijf geschreven is: een professionele en innovatieve kennis- en uitvoeringspartner voor overheid, marktpartijen en maatschappij.

Ter Steege heeft de transitie van een traditionele aannemer naar een volwaardige Bouw Vastgoed partner voor de toekomstige bouwopgave integraal doorgevoerd. Samen met ontwikkeling van de organisatie en de technische innovatie is ook de sociale vernieuwing omarmd. Er is veel aandacht voor een gezonde, stimulerende werkomgeving waarin onze medewerkers in hun kracht staan en zich kunnen ontplooien. Geweldig dat ik aan dit alles de afgelopen 40 jaar heb mogen meewerken. Ik ga nu met een goed gevoel genieten van mijn (pre) pensioen. In 2050 zijn alle woningen full-electric en minimaal energieneutraal of leveren zelfs energie. De gasmeter behoort definitief tot het verleden. Alle grondstoffen die we toepassen kunnen worden hergebruikt. We leven dan volledig in een circulaire economie. Met respect voor mens en aarde bouwt Ter Steege verder aan een prachtige toekomst!

Voel je vrij om te reageren!

Ga naar LinkedIn om een reactie achter te laten op de blog van Herman ter Avest! 

Ter Steege Bouw Vastgoed erkend voor sociaal ondernemerschap!

Ter Steege Bouw Vastgoed is erkend met Trede 1 op de landelijke Prestatieladder voor Sociaal Ondernemen (PSO)!

Wij ondersteunen graag de (re-)integratie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. We hebben mensen in dienst met een uitkering en bieden leerwerkplekken aan, waardoor zij hun kans op de arbeidsmarkt vergroten.
Deze inspanningen zijn nu bevestigd met een landelijke certificering: PSO (Prestatieladder Sociaal Ondernemen).

Dit betekent dat wij op een duurzame wijze een bovengemiddelde bijdrage leveren op het gebied van sociaal ondernemen. Uit de onafhankelijke toetsing door een Certificerende instelling blijkt dat wij ook op een goede manier werkgelegenheid bieden aan mensen voor wie werken niet vanzelfsprekend is. Hoe wij dat doen is te lezen in ons duurzaamheidsverslag dat binnenkort uitkomt.

Vanuit ons MVO-beleid voelen wij ons betrokken bij onze omgeving en de maatschappij. Dus dit certificaat past goed bij ons en bij ons label Maatschapwij: Ter Steege doet het!

Geschreven door: Peter Bolink, Hoofd Ontwikkeling en Verkoop

Een plastic bekertje koffie en een schuine mop

Klantbeleving is het nieuwste modewoord in de bouw- en vastgoedbranche.

De gemiddelde Nederlander koopt hooguit een paar keer in zijn of haar leven een (nieuwbouw) woning. Voor menigeen is dat een tijd vol stress en onzekerheid. Veel knopen doorhakken over zaken waar je niet bepaald dagelijks bij stilstaat. En dat op basis van wat mooie plaatjes en een paar tekeningen. Je moet bijna afgestudeerd bouwkundige zijn wil je daar makkelijk keuzes in kunnen maken. Maar de oplossing is nabij: we bouwen de woning alvast virtueel voor u. Al uw wensen worden direct in 3D zichtbaar. Zo beleef je als koper je nieuwe huis voordat er ook maar een steen is gestapeld.

Digitale stortvloed

Met behulp van online woonplanners, digitale showrooms en VR-apps kun je vanaf je comfortabele bank je nieuwe huis samenstellen en inrichten.
Als dat geen klantbeleving is? In ons vak buitelen de softwareaanbieders, reclamebureaus en appbouwers over elkaar heen om ons op de hoogte te brengen van de nieuwste technieken op het gebied van Virtual Reality, Augmented Reality en de nieuwste gadget: de Hololens. Alles voor een nog betere klantbeleving.
Ik kan er heel ver in meegaan en sta open voor veel nieuwe technieken, maar slaan we niet een beetje door?

Mensen, dromen en koffie

Klantbeleving is vooral ook persoonlijk contact. Van onze receptioniste tot aan de timmerman op de steiger. Klantbeleving is onze kopers op de bouw uitnodigen. Wij vieren de mijlpalen in een bouwproces graag samen met onze kopers. Of het nu de feestelijke start van een bouwproject is of het ‘pannenbier’; een leidingcontrole tijdens de afbouw of de officiële oplevering; ik zie de kopers genieten van het contact met onze collega’s op de bouwplaats. Koffie in een plastic bekertje, een iets te stoffige stoel, een vuile hand van de metselaar en een schuine mop. Misschien is dat een wat romantisch beeld van de bouwplaats anno 2016, maar het is wel de beleving waar de kopers de bouw mee associëren. En daar is niks mis mee. Niet voor niets zijn de kijkmiddagen op de bouw voor onze kopersbegeleiders de meest waardevolle contactmomenten tijdens het proces. Daar worden dromen echt zichtbaar, ook al heb je die al eens via een hightech 3D-bril gezien. En daar is de bouw ook weer uniek; in welke andere branche krijg je zoveel inzicht en word je zo nauw betrokken bij het productieproces? En kun je zelfs tijdens dit proces de puntjes op de i zetten?

Emotional Reality

Wordt het koopproces van een nieuwbouwwoning ooit volledig digitaal en virtueel? Ik sluit het niet uit. Zouden de ‘Googles’ en de ‘Apples’ van deze wereld de geur van oude koffie en een virtuele bouwvakker die een schuine mop vertelt kunnen toevoegen? Dan ben ik om.

Peter Bolink
Hoofd Ontwikkeling en Verkoop
Peter is hoofd Ontwikkeling & Verkoop en MT-lid binnen Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. Hij is verantwoordelijk voor de verkoop en kopersbegeleiding van de woningbouwprojecten en houdt zich daarnaast o.a. bezig met tenders en (aannemers)selecties, kwaliteitsmanagement en marketing van deze vestiging.

Peter stond met een collega aan de wieg van Leef!stijl en is verantwoordelijk voor de doorontwikkeling van dit concept. In zijn vrije tijd is hij vaak te vinden op de tennisbaan en op de mountainbike. Andere grote liefhebberijen zijn (passief) voetbal en (actief) wintersport.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Peter Bolink een e-mail
Geschreven door: Anko van der Haar, ICT-manager

Het spannende huwelijk tussen clicks & bricks

De bouwwereld verkeert in een staat van transitie. Denk onder meer aan andere bouwtechnieken, steeds meer participerende bedrijven in projecten, contractvormen, ketensamenwerking, samenstelling van de arbeidsmarkt – en dan vergeet ik vast nog een aantal zaken. Die vernieuwing geldt ook voor de communicatie en informatisering in de bouw. Het spreekwoordelijke sigarendoosje heeft al lang plaatsgemaakt voor de digitale eentjes en nulletjes van de moderne ICT. Een belangrijke ontwikkeling, die onze opdrachtgevers en onszelf veel goeds brengt. Dat wil zeggen: als we die technologie bewust gebruiken.

Mobiliteit versus beheersbaarheid

Door de opkomst van mobiele devices (tablets, smartphones) maken we in de bouw – zeker ook in onderhoud en renovatie – steeds meer gebruik van mobiele toepassingen. Appbouwers hebben de bouwmarkt ontdekt en ontwikkelden handige tools om bijvoorbeeld vooropnames te doen of opleverpunten c.q. faalkosten in kaart te brengen. Inclusief koppelingen naar de opdrachtgever en ketenpartners. Prachtige toepassingen allemaal, maar: hoe kom je tot een beheersbaar geheel?

Leren door te doen

Wanneer het om redelijk losstaande apps gaat, kiezen we er binnen de Ter Steege Groep bewust voor om elke werkmaatschappij eerst zelfstandig de ruimte te geven om de apps te selecteren en toe te passen. De mensen op de werkvloer kunnen immers het beste bepalen wat de praktische meerwaarde van een app of andere ICT-tool is. Als ICT-manager was het voor mij wel even wennen om die teugels los te laten. Het is mijn taak om te faciliteren dat we alle processen ‘im Grif’ hebben. Kan dat nog wel als collega’s op de werkvloer hun eigen app-keuzes maken? Natuurlijk kan dat. Wanneer je daarbij afspreekt dat je na een bepaalde gebruiksperiode samen gaat evalueren, ervaringen uitwisselt, en gezamenlijk kiest voor de tool die in de praktijk het meest waardevol is. Deze aanpak past ook bij de mentaliteit van de Ter Steege Groep, waarin het eigen initiatief wordt gewaardeerd en gestimuleerd. Zo leren we van elkaar en kunnen we de beste tools inzetten. Die worden vervolgens weer ingebed in de hele organisatie – waarbij het beheer van de data op de juiste manier geborgd is.

Kopiëren en plakken

Bij de meer administratieve processen ligt dat anders. Deze data heeft veel meer directe raakvlakken met de data in het centrale systeem: meteen inbedden is dan ook het beste. Toch heb je ook hier te maken met de afstand tussen centraal en decentraal (lees: de bouwplaats of de renovatieklus). Gelukkig richten bouwers van centrale systemen zich ook op allerlei satellietachtige decentrale applicaties. Ook dan starten we bij Ter Steege eerst met een pilot. Bij bewezen geschiktheid en manier van inrichting wordt de applicatie ‘doorgekopieerd’ naar de andere bedrijven. We letten er goed op dat we van meet af aan draagvlak creëren voor de toepassing. Omdat niet alle bedrijven gelijksoortige activiteiten en hebben, of op zijn minst er accentverschillen zijn, is dat afstemmen niet altijd makkelijk.

Een mooi ICT-gebouw

Toch zijn we het over één ding altijd eens. Het gaat erom dat onze medewerkers kunnen beschikken over de juiste ICT-gereedschappen. En dat we als onderneming onze processen zo goed mogelijk inrichten. In de bouw zal de ICT-gereedschapskist alleen maar voller worden. De kunst is om de juiste gereedschappen te gebruiken – en naast het fysieke gebouw ook een mooi ICT-gebouw neer te zetten waarbinnen we in control blijven.

Anko van der Haar
ICT-manager
Anko is ICT-manager bij Ter Steege Holding. Hij ziet het als zijn taak om vestigingen en medewerkers binnen de Ter Steege Groep optimaal te faciliteren met geautomatiseerde middelen, zodat zij hier maximaal gebruik van kunnen maken. Een van de uitdagingen is het creëren van synergie in de toepassing van middelen over de diverse bedrijfsonderdelen

In zijn vrije tijd is Anko regelmatig in de kerk en in de natuur te vinden. Dit geeft hem de rust om te relativeren en het hoofd leeg te maken. Daarnaast is hij actief imker en vogelliefhebber
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Anko van der Haar een e-mail
Geschreven door: Erwin Tijhof, Regiomanager

Geduld: daar maak ik mooie plannen mee

“Zijn jullie al 15 jaar met dat project bezig?” De vragensteller twijfelt zichtbaar of hij het goed heeft begrepen. “Klopt”, kaats ik vrolijk terug: “We hebben dit aangekocht in 2001 en zijn hier de komende 10-15 jaar nog volop mee bezig.“ De twijfel maakt plaats voor ongeloof: “Hoe hou je dat vol? Dat gaat toch vervelen? Heb jij dan zoveel geduld?”

Mijn passie – en dagelijkse agenda – is gebiedsontwikkeling. En ja, daarvoor moet je inderdaad een behoorlijke dosis geduld in huis hebben. De procedures in de ruimtelijke ordening duren jaren. Afgezien nog van de planvorming, bezwaren en beroep. Maar voor mij maken het hele proces, de successen onderweg en het uiteindelijke resultaat dat allemaal meer dan goed.

Bont speelveld

Bij gebiedsontwikkelingen gaat het om projecten met een forse maatschappelijke impact. We zorgen voor grote veranderingen in de gebouwde omgeving. Het gaat hier om een heel andere tak van sport dan de bouw, waar een bouwproject van één jaar al lang is. We zijn immers bezig in de openbare omgeving. En daar vindt iedereen wat van. Als je 10 woningen bouwt, heb je te maken met 10 kopers. Heel overzichtelijk. Ons speelveld bestaat uit de gemeenteraad, de buurtbewoners, diverse belangengroepen, de hele gemeente – dat kunnen zomaar 70.000 mensen zijn. Allemaal individuen en partijen met vaak tegenstrijdige belangen. Reken maar dat het tijd kost om die goed samen te brengen. Maar oh, wat is dat een fascinerend proces. Dat geduldige en inventieve kneden aan het compromis, zonder het einddoel los te laten, is voor mij het mooiste dat er is. Ik haal er enorm veel energie uit.

Successen vieren

Als je bergen wilt verzetten, begint dat met steentjes. Ik ben jaren met die steentjes bezig, zodat we als Ter Steege Bouw Vastgoed uiteindelijk die berg kunnen verplaatsen. Die gebiedsontwikkeling die zoveel maatschappelijke en vaak ook economische impact heeft. Hoe ik het volhoud? Geduld is ook volharding. Weten waar het einddoel ligt en dat altijd scherp voor ogen houden. De weg ernaar toe is flexibel. Natuurlijk kun je niet 10 jaar scherp staan op dat ene einddoel. Ook tussentijds moet je de successen vieren. Dat heb ik ook geleerd. Ooit tijdens een lezing van een bekende bergbeklimmer. Hij beklom de hoogste bergen in de Himalaya. Natuurlijk, gaf hij toe, is het uitzicht op de top het mooist. Maar vergeet niet om op de weg daarnaar toe goed rond te kijken en te genieten van je reis. Dat doe ik ook. Ik geniet van elke mijlpaal in het proces. Ook al is dat een beroepszaak bij de Raad van State.

Visie en draagvlak

Voor de lange termijnvisie is niet alleen geduld nodig. Het vraagt ook om financiële draagkracht en om een visionaire bedrijfscultuur. Die vind ik terug bij Ter Steege Bouw Vastgoed. Een solide familiebedrijf met een 105-jarige geschiedenis. Waar niet het ‘hier en nu’ telt, maar – letterlijk – de volgende generatie. Met goede mogelijkheden voor gebiedsontwikkelingen die vragen om langjarig vermogensbeslag en betrokkenheid. We gaan dan ook geduldig om met ontwikkellocaties.

Ik heb het even nageteld. Het woord ‘geduld’ of ‘geduldig’ is hierboven 7 keer gevallen. En weer lees ik om me heen het ongeloof van de gezichten. Erwin? Geduldig? Kom nou. Zo kennen we hem niet. Helemaal waar. Rustig zitten afwachten is niet mijn sterkste eigenschap. Vraag mijn vrouw maar eens… Maar ook dat vind ik het boeiende en uitdagende van mijn vak. Die spagaat tussen geduld voor de langere termijn en snel schakelen om dingen liever vandaag dan morgen gedaan te krijgen.

Ons passief opstellen is er niet bij. Nee, we zijn bezig op z`n Twents:’dr`an met de lippe’. Oftewel: vol aan de bak!

Erwin Tijhof
Regiomanager
Erwin is regiomanager bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling en werkt sinds 2008 bij Ter Steege. Het samenbrengen van uiteenlopende belangen en partijen om ontwikkelingen letterlijk van de grond te krijgen geeft hem energie. De uitspraak ‘wat recht is, is recht en wat krom is, is krom’ typeert de Rijssenaar.

In zijn vrije tijd doet hij aan hardlopen. Hij is ook graag op pad met zijn gezin, waarbij actieve zomer- en wintervakanties in de Alpen hoogtepunten zijn. Daarnaast is Erwin actief als ouderling in de Hervormde Gemeente in Rijssen. Hij heeft veel interesse voor het dagelijkse nieuws en social media.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Erwin Tijhof een e-mail
Geschreven door: Gijs Takkenkamp, Directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling

Naast het pad groeien de mooiste bloemen

Woningprijzen stijgen weer. De woningverkopen nemen toe. In sommige steden bieden gretige kopers weer boven de vraagprijs. Je hoort zelfs alweer geluiden van kopers die een nieuwe woning hebben gekocht zonder dat ze hun huidige woning hebben verkocht. Kortom, lachende gezichten waar je ook kijkt in de ontwikkel- en bouwbranche. Alles dus weer als vanouds? Betekent dit ook dat we weer vrolijk verder gaan waar we in 2009 tot stilstand kwamen? Wat ons betreft niet. Laat die ezel zich maar twee keer aan dezelfde steen stoten. Wij leren liever van de geschiedenis.

Samenwerken en verbinden

Binnen Ter Steege Gebiedsontwikkeling hebben we in de afgelopen jaren veel nieuwe kennis opgedaan. Een van de belangrijkste dingen die we leerden is: delen = vermenigvuldigen. Je kunt betere resultaten boeken als je al in een vroeg stadium de samenwerking zoekt met andere partijen. In een samenwerking kun je alles vastspijkeren in contracten. Maar in hoeverre leg je dan de vrije en creatieve inbreng aan banden? De basis van samen optrekken zit in het vertrouwen in elkaar. In de wil om volledig transparant met elkaar samen te werken, elkaar te inspireren en aan te vullen. Geef de samenwerking zo vorm dat partijen bijdragen aan het gezamenlijke resultaat. Zorg voor gezonde interactie tussen de individuele belangen en de groepsbelangen. Zo wordt samenwerken een natuurlijk proces waarbij 1+1 ook echt 3 is. Op deze manier ontwikkelen we bijvoorbeeld een project in samenwerking met een particuliere investeerder. We ontwikkelen het project op basis van gelijkwaardigheid. De investeerder neemt een deel van de woningen uit. Samen slaagden we erin om het project, dat al een hele tijd stil lag, weer levensvatbaar en vitaal te maken.

Meedenkers verleiden

Draagvlak in de omgeving is essentieel voor het succes van een ontwikkeling. Daarmee vertel ik waarschijnlijk weinig nieuws. Nog wezenlijker is het om de omgeving te verleiden om te participeren in de ontwikkeling. Zo leg je verbindingen die tot totaal nieuwe inzichten kunnen leiden. Tot nieuwe kansen zelfs. In de omgeving van projecten leven vaak verborgen ideeën. Mensen die kansen zien melden zich. Er komen partijen bovendrijven die vaak geen vanzelfsprekende partners zijn in gebiedsontwikkelingen. Denk – naast gemeente en buurtbewoners – aan vertegenwoordigers van de culturele sector, erfgoed of bijvoorbeeld hightech bedrijven. Gesprekken met dit soort betrokkenen kunnen je verrassende nieuwe inzichten gegeven in de ontwikkelingspotentie van een locatie.

Natuurlijke transformatie

Voor familiebedrijf Ter Steege is niet morgen maatgevend, maar gaan we voor de lange termijn. Die mentaliteit heeft onze financiële stabiliteit ook in de crisisjaren weten te verankeren. Dat maakt het nu mogelijk om weer te investeren in locaties en met partijen risicodragende samenwerking aan te gaan. We zoeken naar locaties met iets extra’s. Vaak is dat een markant bestaand gebouw dat we kunnen gebruiken om een start te maken met de (her)ontwikkeling. Dat doen we anders dan vroeger. Want zoals gezegd: we hebben geleerd van de tijd. We laten bijvoorbeeld de creatieve sector en verschillende experimenten toe op de locatie. Hierdoor ontstaat een nieuwe dynamiek die zorgt voor een veel natuurlijker transformatieproces. Vaak starten we zo met een transformatie zonder dat we het eindpunt kennen. Dit ontwikkelt zich voor een deel op basis van de dynamiek. Oog voor tijdelijkheid, flexibiliteit en – niet te vergeten – het creëren van reuring is hierbij essentieel. Je wilt immers zoveel mogelijk goede ideeën en betrokkenheid!

Lessons learned

We kijken nadrukkelijk door een andere bril naar nieuwe kansen. We zoeken naar locaties die kunnen groeien vanuit het experiment. En vanuit de kwaliteit die al op de locatie aanwezig is. We streven naar inspirerende contacten met wat extra’s. Naar verbindingen met ‘branchevreemde’ partijen, waarbij de samenwerking meer oplevert dan alleen de som er delen.

Naast het pad groeien soms de mooiste bloemen. Ook in de tuin van de gebiedsontwikkeling!

 

Gijs Takkenkamp
Directeur Ter Steege Gebiedsontwikkeling
Gijs is directeur bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling. Voor hem zijn samenwerken en innovatie de sleutelwoorden om succesvol te kunnen zijn in de bouw en projectontwikkeling. Het initiëren en realiseren van nieuwe projecten en het stimuleren van innovaties geeft hem veel energie.
In zijn vrije tijd is hij, naast fervent hardloper, ook vaak met een klassieke auto of met de motor op de weg te vinden. Verder is hij vaak als toeschouwer of vrijwilliger langs de lijn aanwezig bij de sportactiviteiten van zijn kinderen.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Gijs Takkenkamp een e-mail
Geschreven door: Johan Riezebos, Directeur bij Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen

De auto-industrie kan nog veel leren van de bouw

Kriebelig word ik er van: die steeds weer opduikende ’vernieuwers’ die de bouw(industrie) vergelijken met de auto-industrie. Die doen alsof de bouw zo’n beetje achterlijk is. En de auto-industrie het allemaal geweldig voor elkaar heeft.

Nee, dit wordt geen blog over sjoemelsoftware of instapmodellen-met-vanaf-prijzen. Wel wil ik hier even over de bühne brengen hoe de bouw, en dan met name de woningbouw, wel degelijk is veranderd.

Natuurlijk hebben we de – voor de buitenwereld bijna onzichtbare – veranderingen in de techniek gehad. Prefab vloeren, wanden en daken zijn standaard toepassingen geworden. Isolatiesystemen, luchtdicht bouwen, infraroodmetingen en blower-door-testen: ze horen tegenwoordig bij de normale gang van zaken. Maar daarover wil ik het hier niet hebben.

Europese opties

Minstens net zo boeiend is namelijk het verhaal over de benadering van de klanten. Want ook in dat opzicht viel er veel te leren van de auto-industrie. Niet alleen qua productiesystematiek, maar vooral ook als je praat over marktbenadering.

Toen in de jaren ’70 van de vorige eeuw de Japanse auto-industrie haar modellen op de Europese markt introduceerde, bleek dat de Japanners heel goed geluisterd hadden naar wat de klanten eigenlijk wilden. Bij de duurdere modellen van Europese auto’s kon je als (dure) optie kiezen voor elektrisch bedienbare zijramen in de voorportieren. Ook waren die auto’s vaak al ‘radio-voorbereid’.Achter een afdekplaatje op het dashboard zaten dan een paar kabeltjes die je aan een zelf aan te schaffen radio moest prutsen. Je had dan een heuse autoradio!

Japanse standaard

De Japanners pakten dat slimmer aan. Die zorgden ervoor dat al hun auto’s standaard voorzien waren van elektrische raambediening. In die Japanse auto’s zat ook standaard een radio-cassettespeler. (Voor de jongeren onder ons: de cassettespeler is de voorloper van de CD-speler, de voor-voorloper van de USB-stick en de voor-voor-voorloper van Spotify via Bluetooth). En het mooiste: door de gestandaardiseerde massaproductie waren er amper meerkosten voor die gewilde extra’s.

Omarmd door de bouw

De bouw heeft geleerd van die aanpak. Het heeft even geduurd en sommige bouwers/ontwikkelaars hadden er een crisis voor nodig, maar nu is het dan toch echt zover. In projectmatige woningbouw plaatst de ontwikkelende bouwer in de basis al wandtoiletten en inbouwreservoirs. Dat kost bij standaard toepassing nauwelijks meer dan staande potten met laaghangende (plastic) reservoirtjes. En je hoeft de kopers geen optieprijzen meer door te rekenen, omdat ze toch die wandtoiletten willen. Dit soort verhalen gaat ook op voor de thermostatische douchemengkraan, het verplaatsen van stopcontacten en keukenleidingen, etc. etc.

Tenzij je nou net je verdienmodel gebaseerd had op al dat meerwerk natuurlijk… Tja, zo hield de smid ook nog jaren vast aan z’n houten wielen met metalen hoepels, die regelmatig gerepareerd moesten worden. Terwijl er allang metalen wielen met luchtbanden waren….

Wonen is individueel

Naast de standaard rijkere uitrusting voor woningen denken ontwikkelende bouwers ook steeds meer na over de leefstijlen van hun doelgroepen voor de woningen. Daarvoor worden dan ook optiepakketten bedacht, die aansluiten bij die leefstijlen.
Binnen deze leefstijlen blijft wonen toch iets individueels. Iedereen is uniek. En iedereen heeft ook unieke wensen. En wat is nou mooier dan die unieke wensen zo goed mogelijk in te kunnen vullen? In de bouw gebeurt het dagelijks. Maar hoe werkt dat in de auto-industrie?

Appels en peren

Kostentechnisch zou het mooi zijn als we meer kunstjes uit de auto-industrie konden kopiëren. De kostprijs voor woningen zou flink omlaag kunnen als we ze net zo konden produceren als auto’s. Steeds dezelfde modellen. Slechts één keer een typegoedkeuring (=omgevingsvergunning) aanvragen. Daarna mag je die woning in elke straat in Nederland bouwen in elke gewenste kleur.

Als welstandsregels en beeldkwaliteitsplannen ook voor de auto-industrie zouden gelden, zou je iets krijgen als: ”In deze straat willen we alleen Duitse auto’s in een blauwe kleur. Dat mag eventueel iets naar groen neigen. De dakhoogte mag maximaal 1,65 meter zijn en de motorkap begint op minimaal 75 centimeter. En oh ja, een trekhaak is niet toegestaan. Bovendien willen we op de hoek van de straat wel een verbijzondering zien, dus minimaal een S-klasse of gelijkwaardig.”

Ik bedoel maar: soms zijn auto’s en woningen net zo vergelijkbaar als appels en peren. Ooit in een showroom gevraagd of de koffer van die auto die je zo mooi vindt 20 centimeter langer kan? De Audi-dealer verteld dat je die A6 wel zou willen, maar dat je er liever Volvo-stoelen in hebt? Of gevraagd of het stuur wat naar rechts geplaatst kan worden, omdat je dan prettiger zit?
Vergelijk dat eens met de vraag naar een uitbouw aan de kamer, het zelf kiezen van je keuken en/of badkamer, het verplaatsen van wanden etc.

Kortom: de bouw doet het zo gek nog niet. De auto-industrie kan zelfs nog veel leren van de bouw.

Bouwers, blijf leren en verbeteren!

Zoals gezegd, ik besef ook: alle vergelijkingen gaan mank. Maar laten we als bouwers en ontwikkelaars trots zijn op wat er inmiddels is bereikt en ons inspannen om nog verder te verbeteren. Houd ogen en oren open om te leren van de snel veranderende wereld om ons heen. Pas nieuwe technieken toe om de klanten nog beter van dienst te zijn. En wat marketing en productietechnieken betreft: leer van elke tak van sport waar het (nog) beter gaat dan in de bouw!

Johan Riezebos
Directeur bij Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen
Johan is directeur van Ter Steege Advies & Innovatie. Zijn fascinatie voor productontwikkeling en innovatie loopt als een rode draad door zijn werkzaamheden. Ook is hij een fervent pleitbezorger voor het investeren in jongeren, waarvoor hij ook gastcolleges geeft.
Wilt u meer weten over dit onderwerp?
Stuur Johan Riezebos een e-mail

Het onderbuikgevoel als maatlat bij een overname

Op 21 april nam Ter Steege Groep het bedrijf De Vree en Sliepen in Tiel over. Hiermee ging een lang gekoesterde wens in vervulling.We waren al voor de crisis op zoek naar uitbreiding in het midden/westen van Nederland. Na de crisis durfden we hier weer serieus naar uit te kijken.

Op verkenning in Tiel

Bedrijfsmakelaar Ben Olde Hartman belde me voor een bedrijf in Tiel: De Vree en Sliepen. Ik moest erg wennen aan het idee: zou dit wel een goeie vestigingsplaats voor ons zijn? Op 3 november vorig jaar vertrok ik voor het eerst naar Tiel. Ik sprak met de twee eigenaren van het bedrijf, Peter en Ted. Het gesprek was eerst natuurlijk wat aftastend, maar er ontstond al snel een geanimeerde driespraak over onze gezamenlijke passie, de bouw en de branche in algemene zin. De uren vlogen voorbij en voordat we het goed en wel beseften hadden we al veel met elkaar uitgewisseld.

Prettig onderbuikgevoel

Op de terugreis van Tiel naar ons kantoor in Rijssen bekroop het me voor het eerst. Het onderbuikgevoel. Die gewaarwording is moeilijk te omschrijven. Misschien is het nog het best te vergelijken met een menselijke relatie: je voelt intuïtief aan of die wel of niet goed zit. Met bedrijven kun je dat blijkbaar ook hebben. Mijn onderbuik vertelde me dat de normen, waarden en bedrijfscultuur van De Vree en Sliepen en die van Ter Steege Bouw Vastgoed niet ver uit elkaar konden liggen.
Er speelden twee gedachten door mijn hoofd die mijn goede gevoel verder aanzwengelden. Ik hoorde mijn vader zeggen: “Je kunt beter een goed bedrijf kopen en daar iets meer voor betalen dan een slecht bedrijf in de schoot geworpen krijgen”. Daarnaast speelde een gezegde van een (bank)relatie door mijn hoofd: “Volg je hart want dat klopt!”.
Wat goed voelt, kan snel gaan. Vlak na ons eerste gesprek hadden we een tweede ontmoeting, waarbij vanuit onze holdingdirectie ook Johan en Herman aansloten. Opnieuw werd het goede gevoel bevestigd. Nog geen twee maanden later besloten we om samen verder te gaan.

Goeie koop

Is zo’n overname dan louter een proces van hoogtepunten? Nee, natuurlijk niet.
Dit zijn ook processen die verlopen met hoogte- en dieptepunten, net zoals in een persoonlijke relatie. Belangrijk in dit soort processen is altijd dat de communicatie open en transparant is.
Een grappig voorbeeld van miscommunicatie: in het begin spraken Peter en Ted steeds over “een goeie koop bedrijf”. Ja, natuurlijk hadden wij een goeie koop gedaan, anders hadden we deze stap niet gezet. Het duurde bijna drie weken voordat we in de gaten hadden dat zij met ‘goeie koop’ ‘goedkoop’ bedoelden. Zo gaat het in dit soort processen: de koper vindt dat hij teveel betaalt, de verkoper vindt dat hij te weinig krijgt. Uiteindelijk bezegel je de deal en zijn beide partijen tevreden over het eindresultaat.

Gevoel en ratio

Natuurlijk is het onderbuikgevoel niet de enige maatlat bij een overname. De intuïtie moet zakelijk onderbouwd worden. Nadat je elkaar de hand hebt geschud begint het zogenaamde due diligence oftewel boekenonderzoek. Er worden allerlei adviseurs ingevlogen in aansluiting op onze eigen expertise. Als je niet oppast, verdwijnt het onderbuikgevoel dan volledig naar de achtergrond. Gelukkig hebben wij dat altijd weer naar boven kunnen halen.

Winning team

Uiteindelijk was er dan het moment dat wij met het bericht naar buiten konden. Intern binnen ons bedrijf werd daar zeer positief op gereageerd. Hoe kan het ook anders: van crisis en moeilijke tijden naar deze stap was natuurlijk een ontzettend positief bericht.
Op donderdagmiddag 21 april reisden we af naar Tiel om daar de medewerkers te vertellen dat zij onderdeel waren geworden van de Ter Steege Groep. En daar was het weer: het onderbuikgevoel.
We vertelden wie we zijn en wat we doen. Uiteindelijk waren de mensen natuurlijk vooral geïnteresseerd in één ding: wat verandert er voor mij? Het bedrijf in Tiel staat er gezond voor en is goed door de crisis gekomen. Mijn verhaal had als basis “never change a winning team”. Ik heb kunnen uitleggen dat we op dezelfde voet verder willen met dit bedrijf en dat we vooral kijken waar we elkaar kunnen versterken. Het mooiste was het moment aan het eind van ons verhaal, toen één van de medewerkers opstond en aangaf dat dit wel een reden was voor een warm applaus. Na de presentatie kregen we een warme handdruk van alle medewerkers. Ze feliciteerden ons met de overname en wij konden hen welkom heten bij onze groep.

De afgelopen weken heb ik met veel mensen van onze nieuwe vloot aan de Bouw Vastgoed stam mogen kennismaken. Ik kan maar tot één conclusie komen: mijn onderbuikgevoel klopt!

Wil je reageren?

Ga naar LinkedIn of stuur Hans ter Steege een mail.